“国五条”的影响开始由二手房过户潮传导至新房市场。上周末，为了规避部分“国五条”地方细则落地后市场转冷的风险，沪上开发商扎堆推盘，12个楼盘齐亮相。而由于“国五条”20%个税的政策预期，部分客户选新房避风险，使得开发商们“红三月”成功抢收。

　　新政助推“红三月”抢收

　　12个楼盘同一个周末推出，共计有近900套房源，较之3月初的第一个周末，整整多了近5倍，成交量火热。“只有6套大户型的。”“还有2套底楼的了。”昨日，记者走访了沪上多个开盘的项目，销售人员介绍时的第一句话就让记者感到“来晚了。”

　　位于闵行的嘉怡水岸上周六推出165套房源。截至昨日上午11时，售楼处现场销控表上，代表已售的红点已经贴得密密麻麻。“大概卖出去了95%，只有10套不到了。”一销售人员介绍。据悉，本次开盘，该楼盘优惠后均价为1.6万元/平方米，实际上和去年几次推盘价基本一致。“这个周边刚需盘不多，再加上价格没有上涨，因此吸引了很多的刚需购房者，连在附近工作的很多交大教师都在这里买房了。”该销售透露，该楼盘周六一天就卖出去了140套，几乎要“日光”了，“我的部分客户很多都是一二手房一起看的，现在20%的个税征收影响很大，还是买新房划算，周边二手房也要1.5万元/平方米左右了。而且新房还不用交税。”

　　对于此成绩，该楼盘开发商市场销售及物业管理负责人坦言有点超出预期。“我们预定的开盘销售率是70%，但是没想到一天就过了90%。”该负责人表示，3月中旬推盘是原定计划。虽然此间出台了“国五条”，但考虑新政对一手刚需市场并无负面影响，因此未改变推盘计划。“实际来看，反而起了助推作用。”

　　在上周末开盘的项目中，交出如此靓丽成绩的并不止嘉怡水岸一个。同样于上周六开盘的东方冠郡推出近300套房源。截至昨日下午5时，记者在售楼处获悉，楼盘新推房源还剩不到4套。而位于青浦的恒文星尚湾推出房源100多套，因预约客户超过200组而在3月8日提前开盘，开盘当日85、86平方米房源售罄。目前仅剩136平方米房源4套。售楼员称预计下周还将推盘。此外，周末开盘的宁兴上尚湾、中环名品公馆等楼盘售楼处工作人员表示，房源还有，不过不多。其中最为火爆的是，浦东周浦板块的御沁园本次推出200余套房源，却迎来了近500组客户，开发商最终选择在浦东香格里拉酒店进行现场摇号选房。

　　“新政在短期助推一手楼市成交最为明显，而无论一二手，红3月几乎板上钉钉。”汉宇地产研究咨询部经理付伟如是说，近期开发商加快推盘节奏，不仅因为新政对于目前新房市场的影响力较弱，其次20%个税政策对于新房市场起到间接的利好作用，导致需求量明显增多。

　  刚需盘走俏开盘价上涨

　　此外，部分刚需盘因为走俏，再加上看好后市，开盘价格都有所上涨。

　　东方冠郡此次开盘价格14000元/平方米，较前期上涨500元/平方米。该项目售楼员坦言，由于11号线就要开通，再加上项目前期热卖，因此价格有所上调，“客户现在都怕我们涨价，而不是再和我们去谈价格。如果新的调控政策落地后，估计还会有更多的客户从二手转到一手市场，房源还会出现紧张的情况。”

　　而记者致电合景叠翠峰和鹏润伊顿公馆两个项目获悉，其开盘均价也都有所增长，其中合景叠翠峰此次开盘报价已经从去年的13000元/平方米-14000元/平方米上涨到16200元/平方米，而鹏润伊顿公馆报价此次开盘报价也达到了13500元/平方米-13600元/平方米，相比上个销售周期上涨4.6%。

　　德佑地产研究总监陆骑麟表示，国务院版细则的发布让“国五条”的杀伤力显现，从上周末的市场行情已经看出有部分购房者涌入一手房市场，促成一手市场量价齐升的局面，开发商正是看到这点才有了涨价的底气。同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，“一手房免税（20%个税征）”有可能导致二手房市场需求向一手房市场转移，这也就可能导致一手房市场成交继续放量，助推一手新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情。在其看来，尽管“国五条”细则当中提及二套房贷首付比例提高及利率提高等调控措施，但是，相对于二手房市场直接交付20%的个税来讲，二套房贷及利率对于购房者来讲仍然是相对划算的。

　　显然，刚需盘的需求预期增大，使得这些项目价格上涨并未造成滞销，东方冠郡开盘几近日光。而鹏润伊顿公馆售楼处也称，所剩房源不多。

　   上海细则或有区别划分

　　日前，有媒体援引一接近住建部的人士称，经过多次磋商，财政部、住建部、国税总局已经基本取得共识，即除了继续执行2006年下发的“个人住房满5年且为唯一住房的转让所得免征个税”优惠政策之外，还有望为市场中的刚性需求预留一定空间，方式有可能是通过住房面积、售价等因素综合划线，有针对性地区别实施征收政策，具体办法由地方政府制定。而昨日记者也从部分中介及开发商处获悉，目前上海除了政府召集调研以外，一些职能部门也已经开始就一些实质性的细节问题进行征询。

　　“上周四我们就接待了统计局的调研人员，他们也是来了解国五条细则后对于中介的影响以及目前市场上成交的一些具体情况和数据分析。”一中介机构相关人士昨日透露。而在此前，房管局也已经向沪上各家中介机构了解近期的成交状况及企业的看法。“几个职能机构都没有具体详谈正在制定的细则情况，而是蛮关心目前的交易房源的卖家持有时间，售房区域价格等问题。比如持有超过5年的占比有多少，房屋价格同比上涨的比例什么的。”前述中介人士回忆。

　　而一房企负责人也证实，上周也参与了一次这样的研讨活动，感觉政府部门在如何确保刚需及首套改善置业上面可能会有进行进一步的细化。“我听说北京市除继续执行‘个人住房满5年且为唯一住房的转让所得免征个税’的优惠政策外，还有望通过综合住房面积、售房价格、持有时间等因素，以划线的方式，区别刚性需求和投资投机性需求，有针对性地实施‘有所区别’的售房个税征收口径。在严格执行中央政策的前提下，上海方面的操作细则肯定也会有所考虑。”该负责人预测。

　　另外一个关于二套房首付和贷款利率方面的细则，作为“配角”的商业银行，正在静待最新调整方案。记者从多家中资银行获悉，目前银行方面尚未收到调整二套房贷政策的明确通知，因此仍按照首付比例最低六成、贷款利率最低为基准利率的1.1倍操作。而一银行个贷工作人员昨日向记者介绍，由于房贷是否确定以审批作为界线，即如果审批获得通过，则该借款人不会受到政策改变影响，因此为了确保不受首付和利率调整的影响，很多刚刚在交易中心进行突击审税缴税的购房者对于贷款也开始抓紧办理。

上海科东房地产土地估价有限公司

2013年3月12日