据悉，酝酿了两年多之久的上海基准地价更新工作几近完成，已形成报告通了专业机构的论证，目前正在政府部门间征询意见。这也是上海自2003年以来首次更新土地基准地价。
基准地价大幅调高
所谓基准地价，即在正常市场条件下，按照不同区域、不同年限和不同用途等，对土地分别确定平均价格，为确定土地出让底价和土地市场交易提供价格参考，供土地使用权出让测算出让金使用。简单点说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府对土地所确定的平均价格。
可查资料显示，上海现行的土地基准地价以2003年6月30日为基准日，一直沿用至今。在现行基准地价中，商业、办公、住宅价格均为对应级别平均容积率下的楼面地价；工业用途3、4、5级为对应级别平均容积率下的楼面地价，其余级别为地面价。
近年来不断攀升的上海土地成交价格显然已让现行基准地价几乎失去了应有的参考价值。以近年来地王频出的上海住宅用地来看，如2009年12月23日中建地产拍得的新江湾城C6地块，以相对应的容积率1.0计算，成交楼面价为32484元/平方米；而按2003版基准地价，新江湾城属于6级，居住用地对应2.3容积率下的基准地价(楼面地价)仅为1500元/平方米。
商业地块方面同样如此。今年2月8日，新黄浦、新世界联合体34.1亿元鲸吞黄浦163地块，成交楼面价达51820元，这一价格与当初的基准地价12260元/平方米相比，翻了4倍多。
从早报记者昨日独家拿到的《上海市2010年基准地价更新成果报告(送审稿)》来看，更新后的基准地价基准日为2010年1月1日，与现行的2003年版基准地价一样，仍将全部土地分为11级，除滩涂地价没有确定之外，其余根据分级不同，分别制定土地基准价格。不同的是，住宅、商业、办公等类型的土地基准地价与原先相比均成倍增长，工业类型的涨幅较小。
以房价上涨幅度最大的住宅来看，2003年版的基准地价中2级住宅用地容积率设为2.5，基准地价则为6200元/平方米；而更新后的2级住宅用地设定容积率仍为2.5，基准地价已上涨至15340元/平方米，翻了两倍多。
其余级别住宅用地容积率设定标准均有所提高，体现了政府“集约型用地”的思路；同时基准地价是之前的2-4倍。
涨幅最大的是7、8级住宅用地，基准价格分别是之前的4.1和4.2倍。
土地级别划分生变
此外，拟议中的最新基准地价，对土地级别的划分也有较大变化。在2003年版的基准定价中，住宅、商业、办公、工业这四种不同性质的土地区域级别统一划分；而更新后，这四种性质的用地区域级别被建议分别划分：居住用地和工业用地主要以环线为划分依据，而商业用地则主要以核心商圈为中心进行划分，办公用地则采取环线与核心商圈相结合的方式来划分。
例如，更新后的1级商业用地的定级范围为：
●外滩：中山东一路：延安东路-苏州河
●南京东(西)路：中山东一路-乌鲁木齐北路
●西藏中路：南京东路-福州路
●淮海东(中)：西藏南路-襄阳北路
●新天地：淮海路-马当路-自忠路-黄陂南路-淮海路
●徐家汇：虹桥路肇嘉浜路：恭城路-天平路；华山路：广元路-虹桥路；天钥桥路：肇家浜路-南丹路；漕溪路：虹桥路-南丹路
浦东陆家嘴区域及新上海城(即八佰伴一带)仅被划为2级商业用地。此外，2级商业用地还包括四川北路、福州路、金陵东路、衡山路、豫园、静安寺、中山公园、虹桥几个商圈的核心地带。以商业中心划分用地级别，这应该是基准地价更新后的一大变革。
拟议中的新版基准地价还明确设定了基准地价容积率修正系数表。此次更新后，将对居住、商业、办公三种性质的土地在不同实际容积率水平下，设定相应的基准地价修正系数，以使得基准地价更具参考价值。
科东房地产估价有限公司
2010年5月21日
