上半年，在集合信托产品市场上，房地产信托以600多亿的发行规模傲视群雄，占据了集合信托产品市场半壁江山，而去年同期房地产集合信托的发行量仅有140亿元左右，信托规模也只占22%。前后一对比，我们便可知今年的房地产集合信托产品规模暴涨了不止3倍。

除此之外，银信合作信托产品也为干渴的地产商们送上了一饮清泉。据用益信托工作室的数据，记者通过粗略统计发现，上半年全国各大银行发行的银信理财产品数量是2400余种，相比去年同期提高75%，发行规模约为2.9万亿，同比增长了将近6倍。而其中，房地产银信合作产品一共是57种，规模在180亿元左。除此之外，投资金融市场的银信合作产品也可能有相当一部分通过银行曲线注入房地产市场。因此，今年上半年注入房地产市场的信托资金肯定上千亿，甚至有业内人士称很有可能超过5000亿元！

房地产信托如此受宠主要是和我国严格控制信贷的规模以及房地产市场调控的政策有关。我国房地产资金来源比较单一，主要来自于银行贷款。自从去年银监会连续出台两项政策，以控制银行向地产商贷款的规模，地产商从银行融资的路子便不好走了，于是，就把目光转向上市融资及房地产信托等方向。可是，由于今年以来A股市场一路下挫，股市融资难度加大，而银行间又传出8月份起银监会将会限制二手房按揭贷款规模，并控制在当月总贷款规模的10%以下的消息，再加上前一段时间银监会口头叫停银信合作，那么，几乎可以断定，房地产信托将是山重水复的地产商们最后的融资阵地。

用益信托6月份统计数据显示，6月份房地产集合信托产品发行规模高达175亿元，独占上半年发行总规模的29%，同比增长4倍，环比增长2.7倍有余。而7月上半月，又有16款房地产集合信托产品面世，发行规模达68.18亿元。

过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献了10%的就业。这么大的一块蛋糕交给地产信托一个行业来做，那地产信托必然是春风得意，斗志昂扬，势如破竹，盆满钵满！因此，半年做了数千亿，也就不足为奇了。

就此，有业内专家认为，由于房地产信托过热，监管层很有可能加强其融资监管。果如此，就将为持续过热的房地产集合信托产品降温。用益信托2010年上半年集合信托市场报告就指出，房地产信托担当起发行的主力军作用，并支撑起上半年信托融资的半壁江山。下半年房地产信托的发行主要看政策的变化，除非被叫停或出台新的管控政策，否则房地产信托依然还是发行的重点。同时，《信托公司净资本管理办法》征求意见稿由于对净资本与各项风险成本以及净资产之间相互约束调节做出了明确规定，也会从一定程度上限制房地产信托发行的强劲势头。

 

 

科东房地产估价有限公司

2010年7月30日