申城楼市已进入传统淡季，虽然大势表现为成交滞涨、价格下行，但也有部分楼盘暗自涨价。据新浪乐居统计数据显示，上海在售楼盘511个，其中125个楼盘与5月底报价相比出现变化，降价楼盘占51个，涨价楼盘占74个。而7月优惠楼盘减少23%，但过半房企业绩堪忧。 

　　房价最大跌幅27% 

　　从数据上看，74个楼盘中，涨幅最大的为位于崇明的金茂逸墅，其5月末最后一次报价为每平方米40000元，而6月最后一次报价为每平方米47500元，时隔一个月报价上涨了18.75%。与之相对应，6月底报价与5月底相比出现大幅下跌的楼盘中，降价幅度最大的达到27%。 

　　值得注意的是，自去年年底开始，政府禁止容积率小于1.0地块的推出，因此，目前市场上独栋别墅变得极为稀缺。这也直接导致了独栋别墅的价格普遍上涨，如位于外郊环泗泾板块的别墅项目，均价从去年3月的每平方米2.8万元，涨至今年4月的3.5万元，环比上涨37.4%。 

　　对此，有专家认为，涨价与降价只是开发商的营销手段，实质与其资金链有很大关系。据记者了解，从本月的涨价楼盘来看，多数并未出现销售火爆的场面。有业内透露，一些楼盘涨价纯粹是开发商在试盘，目的是为了推动销售。但在目前形势下，如果消费者并不买账，那么，涨价很可能是昙花一现，不会持续多久。 

　　优惠楼盘减少23% 

　　另据新浪乐居楼盘中心统计显示，在7月份上海511个在售楼盘中，有120个楼盘推出不同程度的打折优惠措施，环比6月的156个减少了23%。另外，7月的优惠楼盘中，仅一个楼盘给出全款八折优惠，其余有95折、97折、98折等，有的是总价立减10万元、购房赠送阁楼、送物业税等，也有部分楼盘表示优惠需至售楼处面谈。 

　　从打折楼盘分布的区域来看，多集中于外环及外环外，其中外环外楼盘有98个，分布在闵行区、宝山区、奉贤区、嘉定区、浦东新区、青浦区，占7月打折楼盘数量的80%，而内环楼盘只占13%。此外还有9个位于昆山的楼盘推出了优惠。 

　　业内人士认为，楼盘优惠减少的原因是，7月一般为楼市传统淡季，受此影响开发商不会轻易推盘，而下一轮密集促销会放在第三季度末，一方面，金九银十是销售旺季，另一方面，开发商在年底前也要为回款作储备。 

　　过半房企业绩堪忧 

　　资金链究竟有没有问题，销售业绩让开发商现了原形。据了解，截至6月底，已公布上半年业绩预告的上市房企达31家，其中，业绩预增的有15家，其他16家中，有11家出现业绩下滑，有5家甚至出现亏损。 

　　另据新浪乐居数据显示，上半年上海商品房成交均价每套达259.13万元，相比2010年的每套263万元，下降了逾4万元，这也是2004年至今7年来第一次出现均价下跌。业内人士表示，今年出台的多项政策导致投资需求被抑制，别墅、豪宅等投资性项目的成交减少，最终导致上半年商品住宅成交均价的下降。 

　　中房信分析师认为，下半年楼市调控依然将保持比较大的力度，预计三季度的成交量还会持续下滑，房价也将很可能出现下跌。

上海科东房地产土地估价有限公司

2011年7月12日