上周商品住宅成交面积再破20万平方米，“8月优惠幅度或进一步加大”，经历了3周低迷的上海楼市，在7月最后一周迎来一波翘尾行情。

    佑威及楼市专评网8月1日联合提供的数据显示，上周（7月25日-7月31日）上海市商品住宅成交面积为23.44万平方米，环比（较前周）上涨35.84%；商品住宅成交均价为21272元/平方米，环比下跌6.20%。商品住宅新增供应面积为16.87万平方米，环比下跌18.67%。 

    据佑威报告，兔年春节以来，上海商品住宅市场周成交量只有3周突破过20万平方米。上周23.44万平方米的成交量，为兔年春节以来第二高。

    德佑地产研究主任陆骑麟分析，上周商品住宅市场成交量的回升与近期符合中低价位  楼盘大量入市有关，相应的成交均价也有所拉低。陆骑麟说，如果后期中小户型和中低价位楼盘供应增加，商品住宅市场成交量可能进一步提升，但楼市整体回暖还有待于房价的回调。

    高端项目受阻“沪四条”

    此外，陆骑麟提到，在二三线城市限购被提上议事日程，及上海加强楼市调控“沪四条”出台的背景下，“一些开发商对于本次调控的长期性和广泛性有了充分认识”，因而采取了降价跑量的策略。“一旦这种策略为更多开发商所采用，配合刚性需求的入市，将明显拉动成交量的上升。”

    据搜房网分析师汤正魏介绍，上周开盘的公寓项目和前几周类似，均以90平方米左右小户型为主。在当前市场中，小户型房源的销售成绩远好于其他户型产品。小户型依然会是未来几周市场重点关注的对象。 

    陆骑麟说，“沪四条”对于非沪籍户口补缴税款购房的禁令如能严厉执行，将进一步强化限购效果，考虑到目前上海中高端楼盘购买者中非沪籍人士占据了相当比例，这一禁令将对中高端市场产生很大的抑制作用。

    据德佑地产8月1日发布的数据，上周上海单价5万元以上的高端豪宅成交了33套，环比减少17套，但依然处于近几个月的相对高位，并出现两套价格过亿元豪宅成交。 

    德佑数据显示，整个7月，上海中高端市场的成交有所上升。其中，中端楼盘（单价3万-5万元）成交面积达到了9.5万平方米，环比上涨0.2%；高端楼盘（单价5万元以上）成交面积达到了4.0万平方米，环比上涨23.2%。

    另据21世纪不动产昨日发布的统计数据，宝山、嘉定、松江、奉贤和浦东五区在7月的成交面积均在7万平方米以上，合计占上海全市成交比例的72.9%。

    7月成交面积 同比大幅反弹

    上周商品住宅市场的成交量翘尾，也是整个7月上海楼市表现的一个注脚。

    据德佑地产8月1日发布的数据，7月上海市商品住宅成交面积为77万平方米，环比（较6月）下跌2.5%，同比（较去年同期）上涨79.1%；商品住宅成交均价22051元/平方米，环比上涨2.56%，与去年同期相比上涨14.18%。

    分析师认为，受天气炎热和开发商为冲半年业绩在6月底前集中推盘等因素影响，7月向来是楼市的传统淡季。但7月商品住宅成交量的降幅小于往年同期。

    德佑地产副总经理罗亚东进一步解释说，去年7月正好是“新国十条”的消化期，当时市场迅速跌入冰点，而今年调控的发力点则是在1月份的“新国八条”，在此后的政策消化期内市场反应较为平缓。

    罗亚东还称，去年7月，由于调控出台时间并不长，开发商大多处在观望状态，推盘量不足，而调控持续至今，不但没有放松迹象，还有扩大从紧的趋势，开发商的心态已转变为“现在不卖，更待何时”。随着推盘量的提高，成交量、成交均价有望继续提升。

    上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健也认为，7月上海楼市成交整体比较活跃。通过一年多的调控，整个市场刚需房源有了一个小小的集中爆发，小户型的供应高峰带动交易量。

    库存压力渐显

    值得一提的是，库存量仍处高位。

    据中国指数研究院8月1日发布的数据，截至7月31日，上海可售住宅套数为53189套，环比减少1.21%；可售住宅面积781.04万平方米，环比增加0.01%。 

    中原地产咨询研究部总监宋会雍介绍说，随着库存积压和资金紧张，最近几周很多开发商都主动去做量价的平衡，“因为他们觉得目前的市场格局已难以承受了”。最近销售较好的几个楼盘，都采取了直接降价或较大优惠的促销方式。

    21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪分析，调控从严背景下，开发商理应快速推盘、回笼资金，但目前开发商仅在经历长期的客户积累、拥有较大的去化把握下推盘，节奏在放缓。“7月上海新建商品住宅的整体去化水平接近九成，但潜在供应的延缓上市也将为后市去化积聚更大压力。”

    据搜房网截至7月29日的统计，8月上海预计开盘的住宅项目有36个，较7月实际开盘数量提高了28%。8月的上海楼市预计依然会延续7月整体稳定的局面，但不排除8月底出现开盘高峰期的可能性。

    杨健认为，8月上海楼市成交还将以刚需为主，价格优惠有可能会进一步加大，“如果没有新的调控政策出台的话，我觉得8月可能会比7月更活跃些。因为调控已经基本到位，交投双方心理也基本稳定。”

    罗亚东则预计，同样气候炎热的8月，楼市还将处于僵持状态，重大变化会出现在9月以后。罗亚东解释说，“7、8月以后，上海楼市将会进入去库存化时代，开发商会继续加大推盘力度，上市的楼盘量会越来越多。尤其是进入9月，随着天气好转，蛰伏的购买力将会增加，开发商推盘和降价诚意度将越来越大。”

    据罗亚东判断，随着交易量的平稳回暖，价格也会合理回落，预计下半年的均价会比调控前的高位下跌10%～15%。

    二三线城市限购力度 或决定调控效果

    分析师的观点则相对保守。他认为在中低价房源大量上市和刚需的带动下，当前的楼市还没有得到真正意义上的降温。价格成为后期楼市走向的关键因素，报价低开或者降价是目前释放市场购买力的有效途径。但这两种途径是开发商的资金压力足够大时，才会被迫采用的方法。

    据分析师介绍，开发商的资金链问题被关注已有半年之久，但市场却迟迟没有出现大面积的降价行为；相反，在今年上半年销售金额的排行榜上，排名前15位的开发企业，除绿城外，销售业绩同比均出现不同程度的上涨。

    分析师坦言，大中型开发商的资金状况并没有外界想象的那样严重，这是市场上没有出现大面积降价的原因之一。部分开发商销售业绩不降反升，得益于开发企业进入城市范围的广泛，在部分城市受到限购、限贷政策的打压时，可以从其他城市获得资金回笼。“从上半年部分标杆企业的销售结构来看，大型开发企业近八成的回款支撑是来自于二线城市。”

    分析师表示，如果下半年二三线城市遭遇大面积限购的话，对开发企业的打击将是沉重的。届时，在销售压力下，开发商会加大新房供应，或将通过降价以求以价换量。

上海科东房地产土地估价有限公司

2011年8月2日