房价涨势得到遏制，房企资金全面吃紧，保障房建设创下历史新高……刚刚过去的2011年，中国楼市“屡调屡涨”的怪象终结。2012年楼市交易僵局能否打破，长效机制能否建立，保障房的“稳定器”作用能否发挥……这是展望2012年乃至以后中国楼市的关键看点。 

　　二三线城市房价 

　　“今年可能仍会涨” 

　　“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。”按照中央经济工作会议的精神，业内专家综合分析，“遏制房价快速上涨”的目的初步达到。国家统计局数据显示，2011年11月份70个大中城市住宅销售价格继10月之后，再次下跌。 

　　从银根看，上海一商业银行大客户部负责人近期告诉新华社记者，“目前没有收到放松房地产开发贷和个贷的信号。” 

　　从需求看，上海、北京、深圳、广州四个一线城市已相继表态，今年均将继续执行住房限购政策。投资投机性需求今年可能继续受到遏制。 

　　从供应看，去年的中央经济工作会议强调，“加快普通商品住房建设，扩大有效供给。”各地去年中小套型住房供地和建设比重均明显上升，再加上库存增加，今年楼市不具备因供应短缺而产生“抢购”的环境。（编注：来自易居房地产研究院的统计数据显示，截至2011年11月底，北京、上海、深圳、广州、济南、南京、厦门、杭州8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与2010年同期相比，增长约38.44%。） 

　　值得关注的是，一些重点城市正在重估房地产的定位。比如，上海市主要领导近期强调，“经济发展必须减少对房地产等的依赖等”。业内人士指出，这将进一步削减房价反弹的“心理基础”。 

　　知名房地产研究专家陈淮说：“对中国房地产业来说，依靠于恐慌性的需求，依靠于过度占有资源的需求，依靠于为卖而买的需求支撑的关系时代过去了。” 

　　不过，业内人士同时提醒，不排除一些二、三线城市房价今年仍然上涨。为防止上涨动力的“过快转移”，要通过责任机制确保政策执行到位。（编注：岁末年初，武汉、重庆等二三线城市传来有国资背景或者外资背景的房企高价拿地的消息。） 

　　首套房贷利率 

　　“上半年可能回落” 

　　这一轮调控中，与房价稳中有降伴生的，是交易僵局的持续。在年均城市化速度近1%、住房建设仍被认为处于“绝对短缺”的时期，交易的持续萎缩不是正常情况。（编注：据南华早报援引中国指数研究院发布的数据，内地130个城市2011年的卖地总额为1.86万亿元，较2010年下跌13%；住宅交易量则下跌24%至1.24万亿元。） 

　　中国房产信息集团的数据显示，2011年上海房价下跌了0.56%，但供应和成交量均明显下降；成交降幅更是接近两成，创近7年来新低。 

　　如何打破僵局？主要是“两端发力”。对开发商，卡紧资金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回归到通过销售房屋回收成本的路径上来；对购房者，则是要为其合理的自主、改善型需求提供释放通道，使市场恢复正常的活跃度。 

　　不容忽视，一系列政策在抑制炒房投资需求的同时，不可避免地对合理购房需求产生了“误伤”。上海白领李颖的烦恼颇有代表性：“去年连续三次加息，首套房首付提到三成甚至四成，首套房贷款利率上浮，让我们这样的刚性需求很‘受伤’。” 

　　住建部部长姜伟新强调，将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。北京市发改委副主任赵磊表示，在当前情况下，楼市调控政策仍然不能放松力度，但不排除根据形势的变化在适当的时机采取微调。（编注：北京多家媒体报道，在2011年12月29日出席北京市政府新闻发言人记者见面会时，北京市发改委副主任、新闻发言人赵磊说，2012年中央也会做微调，相信任何一项政策都不是一成不变。） 

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为：“预计今年上半年，信贷额度趋于宽松，首套房贷利率会有机会回落。” 

　　全面开征房产税 

　　“还需清除三大障碍” 

　　正如房价的过快上涨不可持久，调控的猛药、狠招也不能长用不懈。在坚持调控政策不动摇的同时，权威人士表示，各方面要积极探索，完善符合国情和市场经济规律的住房政策体系。 

　　上海市房地产科学研究院副院长严荣认为，未来的楼市调控还应补足两方面的软肋，一是基础性工作有待进一步推进，包括居民住房信息、住房困难人群的信息等，为调控政策制定提供科学依据；二是制度性创新需要加强，比如房产税的完善与推广、中央及地方税收分配制度的改革等。 

　　以房产税为例。来自重庆、上海两地的信息显示，试点期间房产税征收力度虽然不大，但对住房消费已显示一定引导作用。（编注：2011年12月31日是上海2011年度个人住房房产税申报缴纳期限的最后一天。） 

　　根据中央部署，2012年要继续推进“房产税改革试点”。“房产税改革试点，体现了市场经济要运用规范的经济手段进行间接调控，而经济手段里税收是不可忽略的政策组合工具。”财政部财政科学研究所所长贾康说。 

　　不过专家认为，全面开征房产税还需清除三大障碍：信息障碍，要加快全国住房信息数据的联网；法律障碍，要对已有的法律、法规、地方政策进行梳理清理；征收障碍，是自己申报还是政府认定，滞纳税款如何处理等，都需要细化。 

　　建立房地产调控的长效机制必然要触动各方更多的利益。比如，个人住房信息系统的建设和联网近年来之所以“雷声大雨点小”，一大原因就是此项工作涉及地方、部门之间的利益平衡，殊为复杂。 

　　保障房诸多问题待解 

　　2011年底，上海“馨宁公寓”和“尚景园”两个公租房项目“揭开面纱”。面积适租，全装修，由国有机构运营，租金低于市场价，向包括外来常住人口在内的住房困难人群敞开供应——首批合计5100套公租房一举冲入上海这一楼市“风向标”城市，一石激起千层浪。2011年全年，上海保障房的开工建设量超过全部住宅的六成。 

　　“保障房正加快从蓝图变成实际供应，在深层次上影响着购房者的预期，还能缓冲商品房投资下降对经济发展的影响，起着市场‘稳定器’的作用。”上海徐汇区房管局局长陈继刚说。 

　　2011年，1000万套保障房的开工量创下历史之最，也在改变着楼市的格局。加上今年计划开工的700万套，两年内开工建设的保障房，几乎达到整个“十二五”建设任务的一半。根据国务院部署，至“十二五”期末，保障房的覆盖面将达到20%。 

　　不过，业内人士提醒，尚有几大深层次问题亟待破解。比如，根据房屋建设周期，1000万套保障房今年进入全面施工期，其建材、人口成本将明显高出去年。加上新建套数，今年保障房的资金需求将创新高，对各方带来严重压力，融资创新迫在眉睫。 

　　其次，保障房项目配套设施的供求矛盾将进一步放大。保障房能否被接受，更取决于交通、医院、学校等公共资源的配置。2012年需完善对地方保障房建设的考核指标。 

　　再如，今年将有更多保障房投入供应，分配如何确保公平成为重要课题。业内人士建议，应加快建立保障房申请者经济状况核对的合理机制、住房保障方面的法制建设完善，堵塞漏洞。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年1月4日