多家中介的监测数据显示，2011年沪上楼市颓势已显。 
 
    报告称，2011年上海房价出现有统计数据以来首次下跌，一手住宅平均房价比2010年微跌0.5%，至22432元/平方米。供应和成交面积均创下2000年以来最低水平。其中，供应面积为1067万平方米，成交面积为729万平方米。

    银亿集团销售总监王士章分析，2011年上海房价与2010年大致持平，这是因为大幅折扣促销到年底时才发生，因此对全年的数据影响有限，“真正的降价潮直到2011年10月下旬才开始出现。”

    “成交量供应量腰斩” 

    供应和成交量的低迷，或许更能说明调控年沪上楼市的“寒意”。

    王士章介绍，从供应量、成交量上看，2011年与往年的水平相比，起码是腰斩的。往年的成交一般在1500万平方米上下，多的时候2000万平方米。供应量往年也一般在2000万平方米左右。

    在王士章看来，很多开发商看不准楼市走向延迟开盘或者不开盘，是去年沪上楼市供应量减少的原因。

    同策咨询研究中心昨日发布的报告则提到，2011年上海商品住宅供应量较2010年回落了12%，除了开发商有意放缓开发推盘节奏，缓解资金链压力的因素，2011年沪上楼市供应量走低，还与政策面调控的叠加效果有关。

    上海盘古天地总经理宋海则提到，从供应、成交的比例看，2011年的供销比上升得很厉害，库存压力也是历史上最大的一个年份，“如果单看第四季度的数据，可能更加能说明这一问题。”

    网上房地产数据显示，2011年四季度，沪上新建商品住宅库存量一直维持在970万平方米上下，处于近年来高位。

    而金丰易居&佑威联合研究中心提供的数据显示，2011年四季度上海市商品住宅新增供应为249.07万平方米，成交量为152.77万平方米，供销比为1.63:1。

    新年首周成交全面低迷

    真正的考验，或许这才拉开序幕。

    宋海认为，2011年第四季度的低迷，很可能延续到2012年的第一季度，“对市场的冲击性反应，会在2012年爆发得更加厉害。”

    新华社昨日援引北京中原数据显示，2012年第一周，全国主要的一二线城市中，接近九成城市的成交量出现了环比下调的现象。其中，京沪穗深等一线城市全部环比下滑，在新年第一周成交量全面低迷。18个主要城市成交量中，有5个城市的环比下调幅度超过了50%，下调超过10%的城市更是达到了14个。 

    王士章同样预计，2012年的统计指标对市场的反映会更加明显。

    “春节过后，2月份会停滞一下，3、4月份楼市就将重新进入促销，因此2012年统计数据上的成交均价会比2011年还要低，但由于大家对市场有了更清楚的认识，会采取更加积极的销售策略，因此成交量会较2011年上去一些。”王士章说。

    但同策咨询研究中心总监张宏伟预计，2012年上半年上海楼市成交量仍将继续低迷。

    “尽管政府表态加大商品住宅的市场供应，但如果开发商的资金面长期处于较为紧张的状态，市场需求没有明确激活，市场层面尤其是开发商不会主动加大开工面积，增加市场供应量。”张宏伟说，增加市场供应量需要政策层面与市场需求层面积极互动才可以实现。

    房价走势仍有争议 

    高层关于房地产调控不放松的表态，也在施压2012年楼市。

    “限购在2012年不放松，随着一线城市楼市拐点的明确，房价下调可能继续加速。”北京中原地产研究总监张大伟称，一线城市楼市调控有双重意义，不仅是调整过高房价转变经济发展模式，更需考虑人口过度膨胀的影响，所以以京沪为代表的一线城市明显率先明确表态延续调控。 

    “楼市暴利时代已经过去，期待因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场，明显下调价格的现象将更加普遍。”张大伟说。

    瑞银10日发布的报告预计，今年中国房地产价格将可能会有5%至20%的跌幅，其中一线城市将下跌最多，达到20%左右，签约销售额将同比降低10%至15%。

    另有业内人士的观点则与之相左。

    该业内人士说，由于经济增速较快，加上城市化带来了巨大的需求动力，房价有着较大的上涨压力。

    不过，业内人士也称，由于银行的利率水平和房产相关税费不太可能快速降低或减免，今年一季度房价仍然难改下跌之势。

    瑞银中国房地产行业研究主管李智颖认为，即使以后政策变动也不会完全取消限购政策，而是以政策微调为主。她认为，如果房地产政策发生松动，这将与刚性需求有关。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年1月12日