调控政策实施两年后，中国的房地产市场再度走到十字路口。国家统计局17日发布的数据显示，2011年全国的房地产开发投资增速、商品房销售增速、开发企业本年资金来源增速，以及全国房地产开发企业土地购置面积增速，全线下行。国房景气指数更是跌至2009年8月以来的最低点——98.89。 
 
    分析师们预计，未来数月中国房地产市场的下行走势还将延续。他们同时表示，中国经济硬着陆的风险也依然存在。

    “新开工量下滑 影响明年供应量”

    “2011年很像2008年。”多位业内人士昨日如是感叹。

    中国指数研究院副院长陈晟认为，各项增速指标都在下滑，说明2012年还是困难的一年。预计今年整体成交量与去年差不多，但是价格下行趋势明显。

    国家统计局数据显示，2011年中国房屋新开工面积为19亿平方米，较上年增长16.2%，增速大大低于2010年的41.9%。2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速也比2010年回落5.3个百分点。

    据新华海外财经测算，去年12月份，中国房屋新开工面积为1.5亿平方米，较上年同期下降19%，为2008年10月以来的最大降幅。

    来自路透社的测算数据则显示，去年12月，全国房地产开发投资额同比增速下滑至12.3%，为去年8月以来连续第五个月增速放缓。

    “2012年在调控基调总体不变以及货币状况微幅改善的前提下，预计中国房地产投资增速将进一步放缓至13%，新开工料同比下降12%。”莫尼塔投资的房地产分析师施琪称。

    施琪还提到，房地产新开工量及投资的持续下降，将对2013年的供应造成影响，供需结构将发生逆转，房价或将面临上行压力。

    以一年左右时间形成市场供应的时间来看，2011年中国房地产投资及新开工的大幅下滑将在2013年形成不良影响。

    “揣测政策放松太乐观”

    中国房地产行业当下承受的压力，与过去两年中国贯彻实施的房地产调控政策不无关系。

    银亿集团营销总监王士章认为，2011年，房地产行业规模在增加，投资额也在增加，但放贷量却持平，土地增量也几乎持平，说明国家对房价、地价的控制目的达到了。

    来自国家统计局最新发布的数据显示，2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，但增速比2010年回落22.6个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而2010年则是增长59.3%。

    一开发企业高管直言，眼下，依靠土地财政的地方政府正承受巨大压力，“他们也许会卖更多的土地，那就得把房价推上去。”

    瑞银集团发表报告称，市场普遍料中央不会在今年正式取消“限购令”，但不排除部分城市对政策执行有微调。

    而对于开发商而言，放缓拿地，除了楼市成交冰冻的影响，其资金链本身的压力也不小。

    国家统计局数据显示，2011年房地产开发企业的本年资金来源比2010年增长14.1%，增速比2010年回落12.1个百分点，至83246亿元。其中，国内贷款与2010年持平，开发商自筹资金大幅增加28%，至34093亿元；而来自于个人按揭贷款的资金则下降12.2%，至8360亿元。

    瑞信发表研究报告称，主要的房产商去年都未能达到合约销售的目标，而该行最近亦与政府官员、银行及行业的专家倾谈，均认为揣测中央政策放松是太过乐观了，故维持行业“减持”的投资评级。

    德佑地产研究中心主任陆骑麟也认为，2011年的房地产市场，和2008年情况很像，但今年却很难复制2009年的反弹。因为政策环境大不同。现在政府、开发商、购房者都还在等，在观望。今年交易量会活跃一些，地方政府也有意加大一定量的流通，市场也在开始恢复信心。

    龙头房企继续“囤地”

    也有相对乐观的声音。

    国家统计局局长马建堂昨日在接受记者提问时说，2011年的中国房地产行业，尽管主要指标在回落，但依然是正增长，房地产投资2011年扣除价格因素，实际增长20%，商品房销售面积增长4.9%。“这就是说，房地产调控一方面取得了成效，另外一方面依然对中国经济是一个正的推动的力量。”

    对于地方债务和楼市泡沫风险，马建堂称，其个人不认为地方债务和房地产市场是中国将来经济运行最大的风险，“但是确实是要关注它带来的挑战”。

    DragonomicsResearch分析师Rosealea Yao也称，中国的房地产市场确实在减速，但并非毁灭性的打击；尽管房屋销售处在较低水平，但正在企稳，下一步市场应会见底回升；她预计未来几个季度内房价还将小幅调整。

    对于未来的房价走势，陈晟认为，因为目前尚有2.7万亿待售面积，虽然新增供应不多，但整个库存够了，今年是一个去库存化的阶段。供大于需，若需求释放完毕，供应不够，房价就会反弹。

    值得一提的是，部分龙头房企仍在继续其“囤地”步伐。

    据经济参考报17日报道，招商地产近日发布公告称，公司先后在贵州省毕节市竞得两幅地块的使用权，总金额为3.27亿元。公开信息显示，招商地产此前分别在青岛和武汉有地块入手，在青岛通过股权转让方式获得4幅地块，总建筑面积达29.46万平方米；在武汉以34亿元拍得3幅地块，总建筑面积超过100万平方米。 

    近期在土地市场出手的行业龙头企业不只招商地产一家。公告显示，保利地产先后在石家庄和佛山拿地，总金额超过37亿元。万科近日公告，旗下有新增地产项目。中海地产则在宁波和武汉分别拿地。加起来，几家龙头房企近日拿地总金额超过100亿元。

    中原地产市场研究总监张大伟分析，一线房企的资金链压力相对较小，因为一线房企在去年都有不同程度的打折促销措施，以价换量的同时获得了一些现金流。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年1月18日