在“以价换量”的带动下，近期上海楼市出现了久违的暖意。

 
    刚刚过去的6月份，上海新建商品住宅成交面积超过了100万平方米，创下了自去年1月底本轮调控以来的最高值。上海二手房指数在连续8个月下跌走平后，也在6月份出现回升，环比上涨0.16%。上半年，上海楼市以5、6两月的成交翘尾收官，整个二季度成交面积占到了上半年成交的6成以上。

    不过，暖意之下，业内人士的分析依旧保持冷静：在宏观调控不言放松以及楼市高库存的压力下，房价仍不具备大幅反弹的条件，“以价换量”依旧是未来一段时间内的楼市主流。

    整体成交量不及去年同期
 
    自去年年初新一轮宏观调控以来，上海楼市成交一直处于低迷状态。去年年末，一批开发商启动“以价换量”策略，通过价格下调和各类优惠，撬动销售。

    综观今年上半年申城楼市，分别在3月份和5、6月份，迎来了两个成交波峰。

    3月份，受到开发商“以价换量”以及新普通住宅标准的实施等影响，一批积压已久的刚性需求开始释放。“3月份楼市成交的上升，使开发商的资金压力有所缓解。虽然市场中打折楼盘的数量有增无减，但越来越多的项目收窄了优惠力度，甚至是回调价格，再加上季节性因素，申城楼市的上扬势头在4月份被终止。”上海搜房数据监控中心分析师汤正魏说，5、6月份的成交再度上升，一方面，6月初央行3年半以来首次降息，以及部分银行针对首套房的利率优惠，为购房者入市创造了有利条件；另一方面，部分项目收窄促销甚至回调价格，使购房者对市场的预期出现改变，担忧后市价格会出现反弹而加快了入市步伐。

    尽管上海楼市再现暖意，但上半年的市场整体成交量依旧不及去年同期。据上海搜房数据监控中心统计，今年上半年上海楼市共计成交商品住宅32382套，比去年下半年上升了9.7%，但与去年上半年相比，下降了5.8%；共计成交面积385.3万平方米，比去年下半年上升了11.9%，但和去年同期相比，微跌了1.2%。

    “上半年市场整体成交量不敌去年上半年，主要差距在一季度。”据汤正魏介绍，由于今年1月份恰逢春节假期，各项目的营销活动基本处于停滞阶段，成交量一落千丈，2月份虽有所回暖，却仍未带来实质性转变，一季度的市场整体较为低迷。二季度共计成交243.8万平方米，在上半年成交总量中占比达6成以上，比一季度上涨了72.3%。

    二手房市场现微幅跳价

    本轮调控下，二手房市场总体表现出和新房市场同步的特征。不过由于二手房业主的资金压力较小，不太肯轻言降价，部分区域一、二手房价格倒挂。

    进入6月份以来，尽管天气日趋炎热，但二手房买家看房买房的热情不减。

    “近期在真光板块附近，议价空间缩小甚至没有议价空间已经不足为奇，有不少二手房卖家在临签合同时还跳价。”上海中原地产普陀区真光分行经理周春林说，目前，卖家跳价幅度较小，基本不影响交易。比如，最近成交的“真光新秀”小区一套66.5平方米的小两房，买卖双方商定的成交价是127万元，但就在签合同当天，卖家又加价1万元，因为临时加价幅度较小，买家很痛快地答应了。

     成交回暖，二手房市场中价格上涨的板块数量也随之上升。今年1月份时，上海二手房指数办公室监测的全市128个二手房板块中，无一板块价格上涨。到了6月份，上涨板块骤增为103个，是5月的3.4倍。靠近中外环的一些中高档住宅区集中板块成交均价涨势相对明显，如浦东联洋上涨0.38%、闵行春申上涨0.37%、浦东三林上涨0.35%、浦东花木上涨0.34%、闵行莘闵上涨0.33%。

    今年6月份，有21个板块二手房价下跌，比5月份减少了45个。下跌板块集中于一些楼盘开发量较大的板块，如松江佘山下跌0.29%、嘉定南翔下跌0.25%。一些虽处顶级地段但成交量一直较少的板块价格也出现了下跌，如静安寺板块下跌0.24%、黄浦人民广场板块下跌0.23%。

    楼市进入“自住时代”

    去年以来，率先打破成交“坚冰”的，是一批以首次、自住需求为主的购房者，此后，改善性需求陆续入市，上海中高端市场成交逐步放量。眼下，楼市成交显现活跃态势，但投资投机性需求已基本滤出。

    “楼市一旦进入自住时代，房价就难以再实现较大高低落差走势，观望、投机均不可取。”汉宇地产分析师认为。最近，二手房市场中，长宁古北、虹口滨江、黄浦、静安、徐汇等一些高档二手房的成交比过去数月都要活跃。汉宇地产通过对卖家的资料分析，发现有不少曾经的投资客正选择果断套现，他们无疑是对未来的房价涨势并不太看好。而买进高档二手房的，也基本是改善型的自住需求家庭。

    温家宝总理上周末再次强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨；必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。楼市调控政策难言放松，在很多业内人士看来，房价不可能出现大幅反弹。

    金丰易居&佑威联合研究中心联席主任黄志坚认为，目前上海楼市中，中高端商品住宅产品存量充裕，在楼市限购背景下，总体依然是较严重的供过于求。开发商的资金链并不宽裕，现阶段，也不存在涨价的基础。因此当前购房者应冷静看待市场，切忌因为担心房价上涨而匆匆入市。上海搜房数据监控中心分析师汤正魏认为，“以价换量”依旧是未来一段时间内的楼市主流。

    “下阶段，二手房市场以刚需为主的市场结构不会有太大改变，在成交和价格方面，仍缺乏持续向上的后力。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说。上海二手房指数办公室认为，在不具备足够上涨因素的环境下，二手房市场的价格回升不会持久，二次降价或不期而至。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年7月16日