一片成交反弹声浪中，7月上海房地产开发投资骤然减速。

　　上海市统计局8月15日发布的数据显示，7月上海市房地产开发投资189.14亿元，同比（较上年同期）增长0.8%。这一增速相比6月的34.9%大幅下降，总额也不及6月的221.30亿元。今年5月，上海房地产开发投资同比增速更是高达41.3%。

　　整个1-7月，上海房地产开发投资1231.57亿元，同比增速为10.7%。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟称，房地产开发投资反映的是开发企业对市场的信心。目前上海的房地产开发投资同比增速依然处于历史低位。

　　商业营业用房开发投资增速续增

　　单论7月，上海的房地产开发投资减速明显。

　　其中，住宅开发投资同比下降1.7%，至115.8亿元；办公楼开发投资同比下降20%，至19.5亿元；惟有商业营业用房同比增长30.1%，至26.02亿元，延续了5月以来的高速增长态势。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰称，商业营业用房开发投资增速保持较高比例增长，一方面和去年的月度基数较低有关，另一方面，则是商业类地产受调控的影响较小所致。

　　在陈杰看来，单月开发投资增速下滑，只能说明政府在保障房进度安排上和之前两个月有较大的不同。但房地产开发投资的累计增速不高，反映出开发企业对未来趋势依然处于观望态势。

　　据陈杰估计，上海1-7月的房地产住宅开发投资中，有40%左右是保障房。

　　对于楼市短期走势的判断，部分受访开发商依然谨慎。

　　昨日，某上市企业营销负责人称，受政策从紧和季节因素影响，8月上海楼市的成交量较7月可能会继续走低。

　　而且，遭遇过资金链危机的开发商，对于扩张尤为谨慎。

　　绿城中国（03900.HK）首席财务长冯征昨日称，按当前的市场成交量，企业单靠销售回款来缓解资金压力几乎不可能，惟有多方拓宽融资渠道。

　　绿城中国7月销售额为38.8亿元，环比（较上月）下跌54.4%。

　　“下半年成交量可能超过上半年”

　　1-7月，上海市商品房销量也呈现下降态势。

　　上海市统计局数据显示，1-7月，上海市商品房销售面积为953.98万平方米，同比下降7.8%。其中，商品住宅销售面积为844.24万平方米，同比下降1.6%，降幅较1-6月的1.2%稍有扩大。

　　7月整个楼市销售的下滑势头表现得更为明显。上海易居房地产研究院昨日提供的监测数据显示，7月份，包括万科、保利、金地、绿城、中海在内的10个大型上市房企销售商品房358.25万平方米，环比下降30%，同比增长35.1%。

　　上述易居的监测报告分析，7月十大房企整体销售量较6月回落三成，究其原因，一方面是在市场持续回暖的背景下，积压的购房需求虽在继续释放，但6月的火热成交小幅透支了7月份的购买力；另一方面，购房者的入市信心虽有增强，但新的调控储备政策出台预期也在升温，一定程度上会影响消费者的预期。

　　易居预计，8月楼市成交量仍将维持短期调整，但随着“金九银十”的到来，下半年成交量仍有可能超过上半年。

　　前7月新开工面积同比下降19.3%

　　值得注意的是，1-7月商品房新开工量的下滑势头，可能会影响未来的供应量。

　　上海市统计局数据显示，1-7月，上海市商品房新开工面积为1596.82万平方米，同比下降19.3%，较1-6月16.3%的降幅有所扩大。这已经是上海市商品房新开工面积连续第五个月出现同比下滑。其中，1-7月商品住宅新开工面积为999.9万平方米，同比下降24.8%，降幅与1-6月的24.2%相当。

　　陈杰认为，新开工面积增速反映出企业对未来的判断。目前虽然楼市成交量有所复苏，但其中有相当部分是开发商以价换量换来的，压缩了企业的利润空间。开发商以价换量多是为了回笼资金。在未对市场完全有信心前，开发商并不愿意过早把资金投入到新项目开发当中。

　　陈晟还提到，新开工面积和施工面积都关系到未来市场的供应。相关统计数据未剔除保障房，未来实际在市场上可交易的商品住宅，可能还要少于这些数字。

　　上海市统计局数据显示，1-7月，上海市商品住宅施工面积为7810.32万平方米，同比增长10.5%，增速较1-6月的11.5%有所减缓。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年8月16日