上周五，国家税务总局在回复网民留言时称，房产税扩容方案及细化的征收标准和办法尚未最终确定。但同时也透露出，国税总局正在会同有关部门总结沪、渝两市房产税改革试点经验，积极研究推进扩大房产税改革试点范围问题。

 
    此前，有消息称，湖南、湖北作为房产税改革试点区域，其征收细则正在制定中。和上海、重庆方案不同，两湖房产税征收范围扩大至个人存量房。一时间，凡是拥有多套住宅，或有意继续进军楼市投资的人都开始紧绷神经：我手里的房子真的要征房产税了吗？

    种种迹象表明，在上海、重庆两地试点房产税近2年后，更多城市确将加入到房产税收缴大军中。由此，中国住宅市场将逐渐全面过渡至房产持有环节征税阶段。

    现有房产税试点方案影响力有限

    房产税，在我国是早已有之的税种,近年来如此热闹地被舆论关注，究其原因，还要从征收对象说起。作为房产持有税的一种，房产税在2011年之前仅针对办公楼、商铺等经营性物业征收，对于个人持有的住宅产品，一直处于免缴状态。

    2010年5月，《上海证券报》独家披露了上海拟对住宅环节征收房产税的消息，其法理依据是把持有多套住宅也理解为经营性物业。2011年初，上海市、重庆市相继宣布从当年1月28日起开始征收个人住房房产税，由此拉开了房产税试点大幕。

    从内容上看，上海仅对新购房源征收,存量房源免征，也就是市场广泛俗称的“既往不咎”。重庆的征税对象有所扩大，包括个人已经拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房。税率为0.5%-1.2%。而根据知情人士的说法，中央高层对沪渝两地的房产税征收力度和效果，并不十分满意。

    据市场人士介绍，目前上海大多数已经缴纳房产税的家庭，其年税费成本多在数千元左右。而对于动辄年涨幅达到10%的中国房地产市场来说，这些税费成本实在难以撼动投资人涌入热情。

    新试点可能扩容至存量房源

    在此背景下，目前市场上传出的两湖新试点方案显然力度更大。据知情人士透露,由于上海重庆两地房产税力度有限，目前酝酿的新试点方案将严于现有方案，其中核心之一是对存量房源征税。

    “在上海方案酝酿之初，来自地方执行部门的反对声音非常大。主要是考虑存量房源征税对市场打击过大。”一位房地产界人士称。

    显然,如果未来房产税开始全面涉及现有存量房源，无疑对楼市投资热情形成冲击。

    市场热传的新的房产税试点方案中还有一个亮点，就是应税住房的计税价值如何确定。根据上海现有方案，应税住房的计税价值是指房产交易价。也就是说，如果购房人做低价格，原本200万的房子做成100万的成交价格，那么房产税将也相应地打了五折。不过，未来新的方案很可能是按市场评估价值来确定房产税税基。

    8月份，中国人民大学公共管理学院对来自全国30多个省市的约70名税务系统人员展开为期四个月的培训，培训班名称为房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班。有学员介绍，总局这次组织的培训主要是学习房产税批量评估技术，为将来大范围实施的房产税作技术准备。

    所谓的房地产估价技术，其实与前述提到的房产税税基密切相关，也是对存量房源征收房产税的最重要技术准备。根据湖北地税局官方介绍，7月27日,国务院督查组来湖北省就房地产市场调控政策落实情况进行督查，其中检查涉及地税部门的政策即包括“应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管”。而早在今年5月，湖北省所有存量房源估值系统已经全部上线，这意味着阻碍存量房源房产税征收的最大技术障碍已经扫清。

    房产税不会直接助跌房价

    但会影响投资热情
  
    对于房产税在未来可能对市场带来的实质影响，其实已经十分明确。

    首先是房价。业内人士认为，房产税不会直接影响房价的涨跌。因为从本质上说，房价还是直接取决于供求关系。从目前土地出让结构上看，1至2年内，商品住宅市场会出现一轮供给紧张的局面，房价有可能会被反向拉升。在此情况下，哪怕一年增加万元左右的房产税成本，只要房价上涨趋势不改，投资人还是会将税费成本加至接盘人手中。

    那么房产税最直接冲击的是什么呢？是存量房源的可售物业增多，以及出租市场的红火。一旦炒房者持有成本增加，房东们不可避免地会想到“卖房”，或者租房，以租金养税费。届时，二手房可售房源会增多，囤在手中的毛坯房可能简单装修一下出租。而因为可租房源增加，租金有可能在试点房产税的城市被拉低。

    不过，即便是上述影响，也不可能在全国范围内普遍形成。毕竟,房产税试点只能从少数城市开始。只是这种趋势不可回避，建议住宅投资者还是要未雨绸缪，做好打算。毕竟从国际市场的经验来看，对住宅持有环节征税，是抑制炒楼、平稳房价的通用办法。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年9月6日