进入9月第二周，沪上中高端项目开始率先发力，在推出近600套房源的同时，8字开头的促销折扣也夺人眼球。而在优惠打折措施的带动下，上周末几个入市的改善型楼盘在取得了不错的销售业绩的同时，也使得部分购房者的“胃口”放大，85折也感觉太少。

　　项目集中签约提升热度

　　9月8日，位于延长中路的大宁瑞仕花园加推了100套120平方米和140平方米精装修三房，据现场售楼员介绍，均价4万元/平方米，仅开盘当日购买可享受97折优惠。

　　虽然价格不菲，但该售楼现场颇为热闹，不时有购房者进进出出。不少购房者进入售楼处后就被引导到签约区，直接签约。一名购房者透露，实际上这项目早在8月下旬就开始认筹，9月8日当天其实是先前认筹的客户集中签约，就是开发商的一种变相操作，给当天来看房的人一种热卖的感觉。

　　销售人员介绍，由于此次推盘是大宁瑞仕花园项目最后一次推盘，且位置较好，因此，该项目本次推盘价格较前一次上涨了1000元/平方米。截至昨日，据售楼处反馈，大宁瑞仕花园项目推出的100套房源已售出60套。

　　同样位于内中环的项目闸北大宁明园森林都市三期涵翠苑上周末也推出了300套房源。售楼处销售人员介绍称，此次两房均价3.6万元/平方米，小三房均价3.2万元/平方米，三房均价3.1万元/平方米，该项目的开盘期间的优惠幅度达到85折。

　　与前述两个改善型项目相比，长泰东郊御园和长泰西郊别墅则打出6.3折超低折扣。 9月8日开盘当天，这两个别墅项目的总成交金额就超过了8亿元。位于松江泗泾的长泰西郊别墅售楼处工作人员称，该楼盘在9月8日加推60多套220—300平方米独栋别墅，认筹将享受 “10万抵180万元”的优惠。相当于总房款打了6.3折，折后200余平方米的房源总价在750万元，300平方米的总价在850万元。昨日，相关代理机构负责人介绍，开盘两天来，长泰东郊御园售出92套，长泰西郊别墅售出35套。

　　购房者胃口放大

　　昨日，在涵翠苑现场，还有不少购房者感觉楼盘85折还是不给力。看房者陈女士直言就是为了打折而来。“改善型客户实际上最大的购房冲动还是看折扣。 ”陈女士说道。

　　陈女士的想法，对于中高端项目开发商而言，是一个近期亟待解决的问题。一项目负责人坦言，现在改善型产品中，单价在3万—4万元/平方米，面积在120-150平方米之间，总价在400万元之间的，去化率还不错；但是如果总价在500-800万元的就一般了，800万元以上的房源销售速度则比较慢。现在中高端改善型项目来访的客户很多，但都想着优惠幅度能尽可能多些，他们会等到价格符合心理价位，才会出手。现在的85折对于这些购房者而言已经不合其胃口了。

　　中房信分析师薛建雄透露道，上周末的情况说明9月的楼市开始升温，改善型的购买力和购买意愿较强，开发商会继续增加改善型房源的供应。预计9月改善型楼盘的表现都会不错，到本月中旬或将有一批豪宅楼盘入市，同时，一些新盘也将在中旬启动上市。开发商要想抓住9月的卖房时机，价格上一定要有吸引力，营销力度也要加大。

　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申也赞成此观点，他表示，楼市限购政策下，有效购房需求不足，9月、10月已经是众多开发商今年最后一次推盘销售契机，“降价走量”将是大部分开发商的首选销售策略。“9、10月是房企下半年可以预计的成交点，全年销售业绩需要靠这段时间来提升。 ”

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年9月11日