在6、7月份迎来一波成交行情后，近来针对改善性需求的住宅产品在上海楼市中的销路一直没有起色，进入九月份，一批改善型项目欲借势“金九”寻求突破，有的推出了“最高63折”的优惠措施吸引眼球。不过，市场响应度依然不尽如人意。 

　　来自上海搜房数据监控中心的统计数据显示，从8月中旬开始，上海楼市成交排行榜中，刚需产品几乎完胜改善型产品，有越来越多的均价在2万元/平方米以下的项目登上成交前十的榜单，这使得大部分刚需楼盘并不急于推盘，即使推盘也以少量加推为主。而改善型产品由于成交量持续走低，对于改变现状的需求较为强烈，所以陆续有项目发力推盘。 

　　不过，由于在6、7月份经历了大量成交，在限购背景下，目前市场上改善类产品的购房需求明显缩水，发力推盘恐怕仍难取得预期的效果。不少项目在推盘的同时搭配了较大幅度的优惠，使得“金九”楼市优惠战从改善型项目中率先打响。以长甲集团的两个别墅项目为例，不但推盘量均在百套以上，优惠幅度也达到了百万元级，最高甚至能达到63折。尽管优惠幅度诱人，但其折后最低400多万元的总价水平，仍使大多数购房者望而却步。改善型项目的再度集中上市，没有带动中高端市场成交再次出现飞跃。 

　　“9月3日至9日这一周内，上海楼市中成交均价在5万元/平方米以上的高端项目总计签约不足5000平方米，不到此前一周的半数，也创下了近4个月的最低水平。”上海搜房数据监控中心分析师汤正魏说，高端市场成交的萎缩也直接带动全市新建住宅成交均价的下滑，9月3日至9日一周，20808元/平方米的成交均价同样也是近4个月以来的最低水平。另据统计，该周上海新建商品住宅市场共计成交住宅1394套，环比此前一周下滑21.5％，成交面积总计16.6万平方米，环比同样萎缩了22.1％。 

　　相比之下，以低总价、小户型为特点的刚需项目，更能吸引购房者的关注。在此形势下，部分刚需楼盘开始应势推盘，在推盘量上也不再缩手缩脚。前昨两天，上海楼市中有6个住宅项目开盘或加推了近700套房源。这些项目以刚需楼盘为主，6个楼盘中有4个均价不足2万元/平方米，推盘量超过了500套。 

　　截至9月10日的统计显示，9月份上海楼市中共有189个新建楼盘有打折优惠，比截至8月25日的统计增加了2个。其中，有11个项目新增加了优惠活动，这些项目绝大多数是刚需项目，公寓楼盘中仅有1个报价在2万元/平方米以上。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年9月17日