临近“十一”黄金周，沪上楼市再陷僵持。

 
    多个上周末新增入市楼盘售楼处均不愿直言销量，多个售楼处23日给出回应都是“刚开盘，房子都还有”、“还没统计，销量还不清楚”。

    分析师称，从上周末的推盘情况看，进入9月下旬，楼市的供应量是上来了，但胶着状态明显，“开发商由于前期资金回笼得差不多了，都不肯让价，而买房人也不肯出手。”但与去年底购房人掌握主动权不同，现在的定价主动权掌握在开发商手中。

    据搜房网截至9月20日的统计，上周末（9月22日-9月23日）上海市内有13个住宅项目计划开盘或加推房源，总计推出房源超过1400套，较前一周末的实际推出房源量增长近50%，创下2012年以来的新高。

    再现“少量多批”推盘

    虽然各大楼盘扎堆上市，但单个楼盘的推盘量普遍不大。

    据了解，除位于浦东的东方冠郡推盘量达到300套房源外，上周末新增入市的其他楼盘推盘量多在100套以内。

    某上市房企营销总监说，9月末一向是开发商推盘的高峰期，但今年由于前期销售不错，刚需楼盘开发商对后市的预期也普遍比较看好，所以折扣收得很窄，不但没有促销跑量，反而趁机提价。

    业内人士分析，上周末各楼盘之所以纷纷采取“少量多批”的营销策略，就是因为价格定得高。他判断，9月最后一周上海的推盘量会和上周差不多，但价格格局不会出现改变。

    某上市房企副总裁亦称，当前的楼市比较胶着，开发商认为虽然后市政策不会松，但也不会变得更紧，形成这一共识后，便把有限的房源慢慢推，慢慢卖，守住价格。

    据介绍，受价格居高不下影响，9月前20天沪上楼市成交量不是很好，“预计全月比8月会略好，但月底的情况也不会好到哪里去。这样看来，"金九"行情算是泡汤了。”

    东方冠郡似乎是个例外。据该楼盘售楼处昨日称，已经“卖了2/3”，该楼盘的报价在1.2万-1.4万元/平方米。

    “开发商普遍乐观”

    更多的售楼处则慎言优惠。

    据早报记者了解，上周末新增入市的13个楼盘中，除个别楼盘外，各楼盘给出的优惠幅度多维持在9.7折左右。部分楼盘还对付意向金的购房者，给予五六万元房款的减免。不少售楼处只愿报出折后总价，并称“具体优惠面谈”。

    位于嘉定的万科金色领域售楼处一工作人员称，此次加推的85平方米精装修两房，折后总价在130万-140万元，具体的优惠为“交2万元意向金抵4万元房款”，“全款可享9.7折，贷款可享9.8折”，“卖了多少还没统计，目前各层房源都还有。”

    据了解，该楼盘今年1月首次开盘时成交均价在1.1万-1.2万元/平方米。而此次加推，优惠后均价在1.5万-1.6万元/平方米。

     位于嘉定的宁兴上尚湾售楼处称，该楼盘此次加推了40多套房源，“具体的销售情况还没统计。”

    金山中冶枫郡算是折扣幅度较大的一个楼盘。售楼处称，该楼盘系全新盘，此次推出80多套毛坯房源，均价在1.2万元/平方米，交2万元意向金可享受8.5折优惠。

    某上市房企营销总监认为，目前开发商普遍乐观的心态不是好信号。

    该营销总监称，由于价格较高，9月的成交量不容乐观。

    “库存没去年底那么多”

    按某上市房企副总裁的说法，“如果9月的成交量上不去，最大的原因可能就是价格。当前市场的需求不但是有的，而且是大量的。”

    据该副总裁称，一些价格上稍微有些优势的楼盘，基本都是“日光”。

    他分析，调控两年来，很多开发商一不拿地，二不开工，加上之前的销售，资金压力不像去年底那么大。库存也没去年底时那么多，因此今年底不会出现像去年底那种大幅降价促销的情况。

    该副总裁预计，10月楼市会和9月差不多，量价格局不会发生根本性改变。9月最后一周新增入市的楼盘不会很多，但按惯例，每月最后一周体现在成交数据上的量会很大。

    但某上市房企营销总监则认为，下周的推盘量还是会保持高位，“十一”房展会是刚需楼盘争抢客户的好时机。该营销总监还提到，近期中高端楼盘的销售并不理想，甚至没8月好，“如果10月维持这样的态势，成交量也不会好到哪里去。如果9、10月份抓不住，到了年底，又会出现开发商集体跑量的情况。” 
 

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年9月24日