进入10月中旬，上海改善型、中高端楼盘正加快入市步伐。有房企高层称，有相关楼盘正抓紧年内最后一次推盘机会，回笼资金，提升销售面积乃至年底业绩。

 
    “市场或迎来一波行情”

    昨日下午，记者来到新江湾城(小区网 论坛)江湾翰林售楼处，现场看房客户较多。据销售人员介绍，他们是首次开盘，除其中一栋住宅楼外，其他所有房源一次性推出，房型为160-215平方米大平层和叠加别墅。“平层的单价在3.7万-4.1万元/平方米，精装修标准为5000-6000元/平方米，叠加别墅的均价在5万-6万元/平方米。房源总量约240套，其中叠加别墅38套。”

    销售人员称，开盘期间，缴纳意向金的客户可享受总价减20万元的优惠，“目前面积较小的170平方米平层已经售完，今天是开盘第一天，具体销售数据还没有统计，预计240套房源已售出一半左右。”

    据相关人士介绍，该楼盘从7月初开始进行营销推广、积累客户，开盘前，已积累意向客户100多组，“该楼盘位置较好，周边配套比较成熟，公寓4万元/平方米以内的价格还算可以，目前新江湾(社区网 论坛 商铺)城的公寓价格都在4万元/平方米以内。”

    某上市房企副总裁称，江湾翰林大平层4万元/平方米的均价只能算行情价，不高也不低，“在新江湾板块，公寓房3.5万元/平方米一下子会引起关注，4.5万元/平方米以上则会曲高和寡。”

    某上市房企销售总监则说，该楼盘的客户主要以区域改善型为主，该楼盘开发商拿地时价格比较便宜，100多套的销售业绩算是很不错了。

    据这位总监介绍，在新江湾城，数个楼盘都将在10月加推新房源。另据了解，华润佘山九里也在上周末推盘，绿城玉兰花园(小区网 论坛)继“十一”期间加推小高层公寓房源后，还将在月底加推大平层房源，大华(社区网 论坛 商铺)紫颐园也将推出均价3.5万元/平方米的公寓房源，照这种情况看，10月中下旬或将迎来改善型、中高端楼盘的推盘集中期。

    事实上，上周末的入市楼盘也均以改善型、中高端楼盘为主。松江逸林湾售楼处人员称，此次加推30多套联排别墅，总价400万-500万元。

    松江贝尚湾售楼处人员称，此次加推112套精装修公寓房源，均价2.5万元/平方米，“二房卖得很好。”

    “改善型、中高端楼盘的开发商基本都是主流开发商，由于9月行情一般，这些开发商在10月更能看清市场形势，推盘的动机、积极性、力度都较强。而9月入市楼盘以刚需楼盘为主，改善型、中高端楼盘开发商都在观望。”上述上市房企营销总监称，随着近期改善型、中高端楼盘加速入市，市场或将迎来一波行情，“10月、11月改善型、中高端楼盘成交占比会比较高，这也是这些楼盘在今年内的最后一次推盘机会。”

    “开发商想要尽快出货”

    不过，某上市房企副总裁表示，若改善型、中高端楼盘密集推盘，会推高市场预期，带动成交，推动成交均价上涨，但这也并不代表这一阶段刚需楼盘成交就少，“近期土地市场较热，包括大型国企、央企都出现了重归一线城市的情况，去年流标的地块近期都以较高溢价率成交，同时存款准备金率、利率调整等货币宽松传闻四起，这会促使中高端客户看好市场，因为中高端客户的投资眼光、专业敏感度都是较高的。”

    该副总裁说，随着市场趋于稳定，目前改善型、中高端楼盘开发商对价格的预期偏高，由于中高端楼盘的供应量较为有限，不排除这类楼盘的价格会有小幅上涨，“我们旗下的中高端楼盘就在酝酿涨价，幅度在3%-5%。”

    酝酿涨价的显然不仅一家。

    上海中高端标杆楼盘之一的绿城玉兰花园相关负责人称，他们在“十一”期间加推过65套公寓房源，均价3.8万-4.1万元，较此前一次加推上涨了2000元/平方米，“目前已售出近50套。”月底该楼盘还将再加推一批大平层房源，预计均价约5.5万元/平方米，而前一次加推的平层房源均价在5.1万-5.2万元/平方米。

    “我们这算不上涨价，正常营销节奏而已，我们在推盘前也对市场摸了底。从我们的感觉来看，10月的销售比9月好一些。”上述负责人称，月底这批大平层房源推出后，预计楼盘的年度任务就可以完成了，到了11月、12月再根据市场情况卖一卖。

    对10月中下旬可能出现的集中推盘，上海盘谷房地产有限公司总经理宋海说，今年5月上海曾出现一波中高端、改善型楼盘成交小高峰，当时几个代表楼盘的开盘价格都比较低，从5月到现在，市场重新积蓄了一批客源，但是这类楼盘仍然要有较好的性价比，否则也很难有较高的成交。

     上海宝华集团副总裁杨健的看法是，9月刚需楼盘推盘较多，目前都处于市场消化期，“十一”以后，中高端楼盘推盘量在上升，表明进入全年最后一个季度，中高端、改善型楼盘开发商也想要尽快出货。“改善型、中高端楼盘的开发商比较小心，积累客户达到一定的量以后，才会推出相应数量的房源，经过7、8月的炎热天气，9月和"十一"长假的积累，近期中高端改善型楼盘又有了加紧推盘的举动，这其实也是一个营销周期，同时对于这些房企来说，由于户型较大，总价较高，中高端项目推盘，对开发商资金回笼的任务、销售面积的提升、年底业绩的提升有较大推动作用。”

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年10月15日