从今年五六月份开始,各地楼市开始回暖,尽管现在又归于平静,但大城市租房市场的价格却持续走高。日前21世纪不动产的一项统计数据就显示,去年至今,上海中心城区住宅租金上涨明显,平均涨幅已经超过了30%,而在一些商业和金融机构比较集中的区域,物业租金涨幅则更为明显,甚至超过40%。

 
    在上海陆家嘴6.8平方公里的土地上已建成约100多栋摩天大楼,每天/数以万计的职业白领从城市的四面八方赶到这里来上班,高峰时段不斐的出行成本和时间花销,让陆家嘴周边的租房人气是水涨船高,而这里也逐渐成为了上海租金起伏最为敏感的地带。

    巨大的租房需求让陆家嘴板块周边的多个居民小区炙手可热,特别是一些和摩天大楼仅一街之隔的小户型老公房,更是身价倍增,去年至今房租上涨普遍超过3成,房产中介也常会隔三差五地接到业主打来的涨价电话。

    21世纪不动产东昌路店经理张金勇告诉记者:像东昌路附近的老公房面积在33-50平的,去年的价格在2500-4000块之间,今年的价格在3500-5000块之间,基本上浮的价格应该超过了20%

    而一些装修规格更高,房龄也低于10年的中高端公寓,开出的租金报价还要更高,租金破万者并不罕见。据21世纪不动产统计,2009年至今,所监控的40个上海楼盘,租金年平均增长率在10%左右,其中涨幅在20%至40%之间的楼盘占比接近四成,涨幅在40%至60%之间的楼盘占比也超过了三成。不过,对此业内人士表示,相对于持续走高的购房成本,这样的租金上涨并未超出正常范围。

    21世纪不动产分析师黄河滔告诉记者:我们租金涨这么多,但我们租金年年出租回报率其实是没有增长的,绝大部分在3%以下,和三年前一模一样,至少这几年和我们的房价上涨吻合/所以我想按正常形势往下走,租金应该是有稳定上涨的趋势。

    上海外环外楼盘降价明显 部分区域降价近四成

    相对于核心区住宅售价和租金的持续上涨,在楼市调控和包括经适房在内的保障房供应逐步加大的双重挤压下,上海外环线外的一些住宅价格已经出现了明显回落。其中浦东的部分区域,房价已经从调控前的两万多,下降到了如今的一万多。

    位于上海外环线外,浦东周浦镇一个楼盘,最近的销售量一直名列上海市前茅。几乎所有打算在这里买房的市民都表示,价格下跌是他们选择这里的一个重要原因,目前这里的房价已经从过去的两万多变成了现在的一万多。

    一位上海市民说, 大概一万五左右 周边在一万七到两万四了

    2010年3月,不少市民赶着去看的就是位于周浦镇的绿地某楼盘,当时楼市调控尚未开始,该楼盘的价格已经逼近两万。

    但是2011年,随着限购、限贷、房产税等一系列调控政策出台,位于周康板块的中海某楼盘突然连夜开盘认购,价格从原来的两万三,大幅下降到一万七千五。周边楼盘也纷纷紧跟下调。

    而最近,尽管部分楼盘的开盘价已经跌至一万五,甚至更低。而且距离周康板块三公里左右,包括经适房,动迁安置房在内的大型居住社区,也开始陆续向市民供应,其中首批经适房的价格只有六千五百元。对商品住宅的价格形成了有效抑制。

    某楼盘项目经理告诉记者:我们还是尊重市场规律在做房产，不象以前那样，追求那种高利润，高的涨幅空间 去做的。

    随着上海楼市继续严格调控,外环线外大批大型居住社区的建成,这样的价格调整也许会越来越普遍。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年10月29日