沪上楼市进入过冬节奏之际，部分房产中介却加快了扩张步伐。

　　业内人士说，赶在今年末增开门店的中介公司大多看好明年市场。

　　11月13日，链家地产相关负责人介绍，该公司计划，到12月中旬，把在上海的门店数量由目前的3家扩大到10家。

　　链家地产主要布局于北京，今年9月开始陆续在沪开设了3家门店。

　　有意在年底前继续扩张的还有德佑。德佑地产区域总监张剑东称，该公司计划在年底前把门店数量扩大到100家，“因为我们以代理中高端房源为主打，所以扩张的速度看上去显得慢一点。”据介绍，德佑目前在沪门店数近90家。

　　大型中介扩张势头

　　放眼2012年全年，沪上大型中介的扩张势头似乎更为明显。

　　“今年，很多品牌中介公司的门店数量出现了20%～30%的增加。”汉宇地产董事总经理施宏叡称，该公司增开门店的步伐与市场成交量成正比，3月二手房市场出现小阳春后，汉宇在4月开始增开门店，到了6、7月份市场较好时，也正好是汉宇门店增开的高峰时期。
　　施宏叡介绍，汉宇今年的门店数量增加了20%～30%（约20家），主要布局在刚需集中的宝山、松江、嘉定、原南汇等区域。目前汉宇在沪门店数在120家左右。

　　按他的说法，2010年底开始，上海中介关店潮起，大部分品牌中介门店数量都有20%～30%的减少，有的外地品牌中介干脆退出上海市场。当时上海大大小小中介的门店数量由约1.5万家跌至1万家左右。目前上海的中介门店总数又开始爬升到接近1.5万家的水平。

　　上海中原地产副总经理陈宇钰也有类似感受。

　　“2010年年底市场开始不好时，我们的门店数量是减少的，但目前较今年初时还是增加了10%。”陈宇钰介绍，目前中原在上海的门店数量在300家左右，是上海门店数量最多的一家中介。

　　大型中介今年的扩张势头，与整体楼市走向关系紧密。

　　施宏叡称，今年上海的二手房月均成交量在1.6万-1.8万套，远高于去年1万-1.2万套的月均水平。全年上海二手房市场成交都较为稳定，这无形中让一些其他城市的公司和本地的一些品牌中介对市场产生憧憬。

　　“沪上中介行业仍处战国时期”

　　外来中介的加入以及大型中介的扩张，短期内势必加剧沪上房产中介行业的竞争。

　　张剑东坦言，外地品牌中介进入上海市场，对该公司的影响肯定有，不过目前还不会很明显。随着本地中介行业洗牌的加速，未来几年的市场竞争会更激烈。

　　据他介绍，这一轮调控以来，小的中介基本没有什么增开门店的，一些在沪业务量属中等级别的中介如太平洋、我爱我家等门店发展扩张势头很快。

　　“目前上海的中介行业正处在洗牌阶段。”张剑东认为，中介这一行要想做大速度不会快，要说倒，说不定几个月就没了，可能一些两年前还是大型品牌的中介，五六年后就会消失。

　　张剑东直言，规模对中介行业来说意义重大。不过与北京、深圳等一线城市不同，上海房产中介行业并没有出现某一家或某几家大型中介独大的情况。“目前上海最大的房产中介市场占有率只有8%左右，几家大型品牌中介之间的差距也不是很大，各路诸侯都能分到一杯羹。而在北京，排名第一的中介公司市场占有率能达到40%。”

　　如此之下，于外地中介而言，眼下似乎成了个入沪的窗口期。

　　施宏叡认为，目前上海的二手房市场比较平稳，外地中介进入上海的时间节点还是不错的。目前的上海中介市场，进来随即就要进入竞争，“大的中介在发展扩张，小的中介也在瓜分蚕食。”

　　福美来不动产董事长胡正华分析，从行业角度看，目前的上海市场对外来公司是一个时机。从竞争格局来讲，上海本地的品牌中介扩张的意图还不是很强，没有一家公司的市场份额超过10%，还处于“战国”时期。

　　据胡正华介绍，福美来目前在沪直营店、加盟店加在一起约110家，“2009年市场好的时候，我们的门店数量达到过220多家。今年的门店有关有开，总体数量平稳。”

　　张剑东认为，目前上海的中介行业还有很大提升空间，将来会最终呈现几家大中介占据50%～60%市场份额，其余份额由中小中介瓜分，“从国内外过往发展经验看，成熟的市场都是这样。”

　　“运营成本逐年增高”

　　市场集中度低的背面，是竞争激烈。

　　施宏叡称，根据行业规律及目前上海的市场环境，新入沪的中介前两年肯定要承受亏损，“我们来上海已经快十年了，才达到现在的水平、刚来的时候市场比较好，后来市场经历过几次较为不好的时期，外地品牌中介来了又走的事情发生过很多次。”

　　在他看来，根据市场变化增减门店的情况常常出现，这是中介行业的一个常态，“尤其是小中介，更机动。市场不好与其亏钱更愿意关门，等市场转好，重新再开。”

　　张剑东还提到，现在中介门店的运营成本逐年增高，利润率则不是很高。一般有规模的中介利润率在5%～8%。

　　据施宏叡介绍，开一家房产中介门店的启动成本在30万-50万元，每月的运营成本在15万-20万元。一般来说，上海二手房市场的月成交量在1.5万套以上，中介才能总体维持门店的运转。

　　“目前来看，市场成交量还行，但运营成本上升了，竞争压力、行业门槛都提高了。”21世纪不动产相关人士说，目前该公司的门店数量在180家左右，今年以来保持平稳。

　　胡正华也认为，今年月均二手房成交1.6万套的水平只能是一个“温饱水平”，而且今年前几个月的日子也并不算好过，5月以后市场才真正有所好转。

　　链家地产对此似已有心理准备。据该公司相关负责人称，该公司到12月中旬计划新开的7家门店，仍将布局徐汇、闵行两区，“这两个区域成交比较平稳，市场空间还比较大。”

　　“我们刚刚进入上海，盈利并不是考核的主要指标，前面两三年不怎么盈利也是很正常的。”该负责人说，目前链家在上海的规模还比较小，尚不具备与大中介全面竞争的能力，只能在局部进行竞争。

　　一市场人士称，链家地产目前开设的3家门店，业务主要来自租赁。

　　明年“以稳为主”

　　对于当下市场持谨慎态度的中介不在少数。

　　胡正华直言，从市场角度看，年底的市场行情还是应该谨慎对待。

　　合富置业副总经理沈彦进一步说，赶在今年末增开门店的中介公司多是看好明年市场的，“市场已经淡了这么久，接下来肯定会有一波行情。”

　　但沈彦认为，目前并非房产中介大力扩张的安全时机，“只能适当地发展，适当地扩张。因为市场并不是特别火爆。”

　　沈彦说，合富置业明年也会有所扩张，但步伐不会太大，“在现有区域保持一定优势的基础上进行扩充，因为现有门店数量不是很多，预期是翻一倍。”

　　胡正华认为，经过2010年底至去年的关店潮，目前活下来的中介还是有一定生存能力的，明年福美来的发展还是会以稳为主。

　　有意维持“平稳发展”策略的中介不少。

　　陈宇钰称，明年的市场会比较平稳，由于中原门店基数较大，明年是否增开还不确定。

　　张剑东也说，明年的市场成交会慢慢往上走，但德佑明年的扩张计划目前还没有定。

　　关于明年的市场行情，施宏叡的判断是，一方面市场的需求还在，成交量还是能保证的，但另一方面调控也会继续。在既有需求又有调控的情况下，明年的市场会总体保持平稳并略有上升，但不会出现突然爆发或突然冷却的情况，“我们打算明年在现有门店数量的基础上，再增开20%～30%，布局仍然以刚需区域为主。”

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年11月15日