上海11月楼市不出意外地以成交火爆收官。

　　金丰易居&佑威联合研究中心最新发布的监测数据显示，今年11月，上海市商品住宅成交面积为98.15万平方米，环比（较上月）上涨12.02%，同比（较上年同期）上涨99.79%；成交均价为21776元/平方米，环比上月下跌0.30%，比去年同期上涨3.35%。

　　佑威机构执行董事黄志坚介绍，11月上海市商品住宅98.15万平方米的成交量，比9、10月份均高出十多万平方米，仅比年内最火爆的6月少成交了3.91万平方米，是今年以来第二高的月度成交量。

　　“很多同行此前都预计年底的行情会翘尾，11月的成交量印证了这一点。”某上市房企营销总监昨日说，11月上海楼市的成交均价继续维持较低水平，说明市场成交仍然以刚需为主力。

　　“54城11月成交量创今年以来新高”

　　据德佑地产统计，11月上海成交面积排名前十的楼盘中，仅城花新园和印象欧洲城两个项目单价超过2万元；成交面积排名前五的楼盘，单价全部在1.4万元以下。

　　“进入年末，刚性需求依然较为旺盛。并且，今年年末的贷款额度相较往年同期明显宽松，因此外围低价楼盘取得了不错的销售业绩。”德佑地产在11月30日发布的一则报告中写道。

　　刚需成交占比增加令均价走低。据佑威统计，6月以来，上海市商品住宅成交均价下滑态势明显，9-11三个月更是在“年化月均价格”——22514元/平方米的下方运行。

　　不过，某上市房企营销总监指出，虽然从成交面积前十名看，11月上海的热销楼盘都是刚需楼盘，但改善型、中高端楼盘的总体成交量并不低。

　　该营销总监以新江湾城某楼盘为例称，11月该楼盘推出的大平层房源，实际成交均价在3.2万-3.6万元/平方米，与新江湾城板块4万元/平方米上下的市场价相比，有明显下降。这说明11月这类改善型房源的成交价格是走低的，而成交量则上来了，同时也造成了整体均价的下行。

　　整体销售火爆的不止上海。

　　据中原地产统计，其监测的城市中，有54个11月的新房成交量，创下2012年以来的月度新高。

　　“经过此前‘金九银十’楼市的相对平淡，11月的翘尾行情确实略显意外，但也在情理之中。”德佑地产研究主任陆骑麟说，目前开发商的降价力度虽远不及年初，但由于8-9月的推盘量尚未完全消化，高库存令不少开发商不敢轻易上调价格。

　　“更困难局面不会再现”

　　“全国楼市在11月、12月或将迎接一个‘暖冬’。”一业内人士如是预计。

　　某上市房企营销总监预计，12月的楼市成交量会比11月略低，总体不错的态势仍将得到延续，市场成交存在惯性。12月仍将是刚需唱主角，改善型、中高端楼盘的成交量还会保持弱势，“改善型、中高端楼盘年底的推盘、成交、价格都会显得比较弱势。”

　　某上市房企副总裁进一步说，到了年底，市场反而更加稳定和活跃，“说明临近年底，开发商对市场的预期较为稳定。虽然政策短时间里不会放松，但更困难的局面也不会再出现。”他同样认为，12月市场还是会以中低价位房源为成交主力，刚需占比预计会在70%或更高。

　　黄志坚的观点则是，依照目前的楼市运行态势和政策环境等因素，12月房价在年均价下方运行的概率偏大，成交量大体上会超过9月，与10月相当。

　　价格方面，上述上市房企副总裁分析，今年开发商资金较为宽裕，年底不会出现大幅打折、促销的情况，预计总体均价还会维持在合理水平，“如果市场回暖的趋势能够得到延续，接下来土地市场会出现价格上涨的行情，房价下行的预期或将被打破。”

　　年底成交量价的稳中反弹，有望拉升全年销售表现。以上海为例，据佑威统计，截至11月30日，今年上海市商品住宅成交面积为817.83万平方米，同比增长21.75%；均价为22537元/平方米，同比微涨了2.42%。

　　“12月成交还是靠库存”

　　部分受访人士担忧的是，刚需房源的消耗及土地市场的回暖，可能在未来一段时间助涨房价。

　　某上市房企副总裁介绍，从新增供应量和成交量的对比情况看，10月、11月楼市均呈现出供不应求的情况，这一去库存的行情还会延续一段时间，“今年年底至明年一季度，供应量总体还是会较为稳定，但到了明年二季度，随着土地市场的回暖，房价会出现上涨的压力。”

　　据佑威统计，以目前的去化（销售）能力，上海市商品公寓总体去化周期在9个月，略大于7到8个的月供求平衡经验值。但100平方米以下的商品公寓，去化周期仅为6个月左右，即便调控政策维持现状，也已显示出供不应求，价格有上涨的压力。

　　某上市房企营销总监称，10月、11月连续两个月不足70万平方米的新增供应量是较低的，“供应低于成交，供销比达不到1：1，如果继续下去，会造成整体库存的下降。”该总监说，商品公寓总体库存9个月的去化周期并不算长，“目前虽然全国楼市整体库存较高，但一线城市的库存水平还是适中的。”

　　据德佑地产统计，11月上海市商品住宅新增供应面积为67.7万平方米，虽然环比小幅上涨6.5%，但仍处于相对低位水平。

　　在上述上市房企营销总监看来，12月上海楼市的新增供应量仍然不会太高，可能会比11月还要低，“年底开发商都不会大举推盘，12月的成交量主要还是要靠库存。”

　　不过，大户型方面仍面临高企的库存压力。

　　据佑威有统计，上海市商品住宅中，面积在150平方米以上的公寓房源库存去化周期长达15个月，明显供大于求；别墅库存去化的时间则更长。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年12月3日