■ 开发商称“市场仍不具备追涨基础”

　　某外资房企总经理认为，从市场供求看，市场已经出现了有利于开发商的转变。不过，他也指出，从开发商角度讲，由于楼市存在调控的变数，在年内如果有房源，还是会尽快推，“定价还是会以市场价为参照，毕竟年内的时间已经不多了。”

　　沪上刚需楼市的年底翘尾行情仍在继续。

　　12月9日，记者在嘉定区周末新增入市的两个楼盘售楼处了解到，天居玲珑湾和中建溪岸澜庭在开盘当天，均取得了超过三成的销量。

　　某上市房企营销总监称，嘉定的这两个楼盘同时开盘，其定价与销量之间的关系很具指标意义，“从销售的火爆程度看，中建溪岸澜庭较好，天居玲珑湾一般。但从开盘一天时间的绝对销量看，都是很不错的”。

　　“这说明年末刚需市场的翘尾行情仍在延续。”该营销总监直言，从单个楼盘前后价格对比看，这两个楼盘的价格涨幅很大。但对比目前区域周边的市价，上述两楼盘此次的推盘价格还算是“低姿态”的，开发商仍有着较为明显的跑量意图。

　　加推房源提价

　　12月9日下午，早报记者来到嘉定区汇旺路的天居玲珑湾售楼处，现场一销售人员介绍，当天是该楼盘此次开盘的第一天，加推了100余套带装修小户型房源，“均价1.1万元/平方米起，优惠后在1.2万元/平方米。开盘期间的优惠为‘2万元（意向金）抵6万元（房款）’，外加9.7折。”

　　售楼处现场张贴的销控表显示，截至昨日下午3时，天居玲珑湾此次加推的180套房源，已定售出70套。“嘉定哪还有这么低价格的新房？周边的一手楼盘单价都在1.5万元以上。”一销售代表如是“劝买”。

　　现场一看房者称，“年初时，该楼盘的报价只要8000多元/平方米，当时犹豫，没买。”

　　一业内人士介绍，该楼盘今年4月第一次开盘时，起价在8800元/平方米；两次加推后，实际成交均价已达近1万元/平方米。对此，一销售人员解释，“今年4月首次开盘时是毛坯房，这次是精装修的。何况现在是年末，周边楼盘价格都涨了。”

　　某外资房企总经理进一步分析，天居玲珑湾此次加推价格较前期提升幅度较大，对购房人心理有着较为明显的影响，“虽然存在毛坯与精装修的差别，但刚需客户对价格更为敏感，前期八九千，现在1.2万，心理上的冲击力还是很大的，这可能也是开盘当天销量较为一般的原因之一。”

　　“刚需提价信号”

　　位于嘉定南翔板块的中建溪岸澜庭则传出了热销声。

　　据介绍，该楼盘系首次开盘。昨日下午4时，一参与该楼盘代理的房产中介业务员称，“房子几乎全卖完了，看房班车已经不再载客了。”

　　售楼处张贴的一张销控表显示，该楼盘此番推出的216套两房、三房房源，仅剩38套房源在售，剩余房源以户型较大的三房为主。

　　“此次开盘优惠后均价在1.6万元/平方米，开盘期间优惠幅度较大，‘2万元（意向金）抵扣8万元（房款）’，再打9.7折。”一销售人员指了指销控表说，“今天是开盘第一天，剩下的就这么多了。两周后还会再加推两栋，到时候开发商的定价就未必是今天这个价格了。”

　　某外资房企总经理介绍，中建溪岸澜庭此次1.6万元/平方米的均价，仍然算偏高。该楼盘首次开盘就敢于这样定价，可能与前期认筹情况不错有关，“11月底，周边同属新盘的旭辉华庭，开盘均价在1.5万元/平方米出头，但销量仍然不错。由于中建的位置较前者稍好，因此此次中建开盘，可能是参考了前者的价格和销量。”

　　按他的观察，目前南翔板块的公寓均价在1.8万-2万元/平方米，而中建的此次开盘价格已经回到这轮降价前的板块水平。此次中建的热销，或将给嘉定周边的刚需楼盘一定参照，“上述两个楼盘的销售情况，进一步验证了目前上海刚需户型紧俏的现状。”

　　这位外资房企总经理进一步说，中建此次开盘的价格与销量，对周边的刚需开发商是一个信号，“甚至可以这么说，中建这次1.6万元/平方米的定价，算是一种涨价的试探。接下来，如果周边刚需楼盘再次加推，那么提价的轨道应该是比较明显的。”

　　开发商的涨价风险

　　不过，在受访开发商看来，当下的刚需房源涨势，仅是相对市场低谷时而言的。

　　某上市房企营销总监称，如果对比去年此时，刚需楼盘的价格涨幅在15%的不在少数，“像嘉定这个刚需区域，涨价幅度在20%的算平均水平，有的能达到30%。虽然去年这时是这一轮行情的最低谷，但就近期多个新推盘的楼盘看，价格已纷纷回到了此轮降价潮之前的水平上。”

　　“当下房价的上涨，是总体市场行情推高所致。”据该营销总监称，过了12月，因为临近春节，上海刚需楼盘的供应量会进一步减少。

　　前述外资房企总经理同样认为，从市场供求看，市场已经出现了有利于开发商的转变。

　　不过，他也指出，从开发商角度讲，由于楼市存在调控的变数，在年内如果有房源，还是会尽快推，“进入明年1月，由于春节因素，开发商可能不一定有太多加推动作，因此在今年年内，还是会尽快加推。定价还是会以市场价为参照，而非冒一定风险去涨价，毕竟年内的时间已经不多了。”

　　对于涨价预期，某上市房企副总裁的观点是，“市场并不具备追涨的基础”。

　　该副总裁进一步说，楼市经过一年的复苏，目前刚需房源价格已有较大幅度回涨，已经回到调控前的水平，“几乎每一个刚需楼盘都涨价了。”但一旦销量下滑，开发商继续涨价的动力也就没有了，“因此我觉得目前的价格水平会稳定下来。”

　　“即便再涨，幅度也会非常小，速度会非常慢。”该副总裁说，去年底的情况是不降价就卖不掉，现在的情况是涨价可能也会卖不掉。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年12月10日