7月12日，国家发改委正式公布《“十四五”新型城镇化实施方案》（以下称《方案》）。从“加快农业转移人口市民化、优化城镇化空间布局和形态、推进新型城市建设、提升城市治理水平, 以及推进城乡融合发展”等方面，保障到2025年实现全国常住人口城镇化率稳步提高，户籍城镇化率明显提高，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距明显缩小等主要目标。
实际上，自“十三五”以来，新型城镇化取得重大进展，城镇化水平和质量大幅提升。根据《方案》披露的数据，截至2020年末我国常住人口城镇化率达到63.89%，户籍人口城镇化率提高到45.4%。1亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户目标顺利实现，城市数量增至685个，城镇棚户区住房改造开工超过2300万套，城市轨道交通运营里程超过7000公里，新型城市建设步伐加快。
《方案》指出，“十四五”时期，城镇化质量有待进一步提升，户籍制度改革及其配套政策尚未全面落实，城镇基本公共服务尚未覆盖全部常住人口，城市群一体化发展体制机制尚不健全，大中小城市发展协调性不足，超大城市规模扩张过快，部分中小城市及小城镇面临经济和人口规模减少，城市发展韧性和抗风险能力不强，城市治理能力亟待增强，城乡融合发展任重道远。
放开放宽除个别超大城市外的落户限制
在此背景下，“加快农业转移人口市民化”被视为重点工作之一。
《方案》提出，坚持把推进农业转移人口市民化作为新型城镇化的首要任务，存量优先、带动增量，稳妥有序推进户籍制度改革，推动城镇基本公共服务均等化，健全配套政策体系，提高农业转移人口市民化质量。
其中，在深化户籍制度改革方面，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例，鼓励取消年度落户名额限制。各城市因地制宜制定具体落户办法，促进在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民享有同等权利、履行同等义务。
要完善城镇基本公共服务提供机制，建立基本公共服务同常住人口挂钩、由常住地供给的机制。提高居住证持有人义务教育和住房保障等的实际享有水平，探索实施电子居住证改革。
同时，在完善农业转移人口市民化配套政策方面，推动中央预算内投资安排向吸纳农业转移人口落户多的城市倾斜，中央财政在安排城市基础设施建设、保障性住房等资金时，对吸纳农业转移人口多的地区给予适当支持。各级国土空间规划编制修订充分考虑人口规模因素特别是进城落户人口数量，科学测算和合理安排城镇新增建设用地规模，在人口集中流入地区优先保障义务教育校舍建设和保障性住房建设用地需求。
支持合理自住需求，培育发展住房租赁市场
值得注意的是，在推进新型城市建设方面，对房地产领域着墨颇多。
《方案》明确，要完善城市住房体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，夯实城市政府主体责任，稳地价、稳房价、稳预期。
建立住房和土地联动机制，实施房地产金融审慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。
培育发展住房租赁市场，盘活存量住房资源，扩大租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。
完善住房保障基础性制度和支持政策，有效增加保障性住房供给。以人口流入多的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。
单列租赁住房用地供应计划，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。改革完善住房公积金制度，健全缴存、使用、管理和运行机制。
要有序推进城市更新改造，探索政府引导、市场运作、公众参与模式。推进生产生活低碳化，推广节能产品和新建住宅全装修交付。
不得新建500米以上建筑
提升城市治理水平方面，要优化城市空间格局和建筑风貌。发挥发展规划引领作用，全面完成城市国土空间规划编制，划定落实耕地和永久基本农田、生态保护红线和城镇开发边界。
优化居住、工业、商业、交通、生态等功能空间布局，适当提高居住用地比例。合理控制老城区开发强度，推动新城新区高质量高标准建设，统筹布局各类市政公用设施和公共服务设施，促进产城融合、职住平衡。严格限制新建超高层建筑，不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑。
提高建设用地利用效率。促进城镇建设用地集约高效利用，实行增量安排与消化存量挂钩，严格控制新增建设用地规模，推动低效用地再开发。鼓励地方结合实际划设工业用地控制线，推进“标准地”出让改革，健全长期租赁、先租后让、弹性年期等市场供应体系。
提高低效工业用地容积率和单位用地面积产出率，建设城镇建设用地使用权二级市场。推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业、复合功能用地供给。鼓励地方完善老旧厂区和城中村存量建设用地用途转变规则，探索建设用地地表、地下、地上分设使用权。推广以公共交通为导向的开发（TOD）模式，打造站城融合综合体，鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。
健全投融资机制。夯实企业投资主体地位，放宽放活社会投资。引导社会资金参与城市开发建设运营，规范推广政府和社会资本合作（PPP）模式，稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。持续深化投资审批制度改革，加强与用地、环评、报建等制度的协同衔接，全面改善投资环境。
稳步推进农村土地制度改革
推进城乡融合发展方面，要稳步推进农村土地制度改革。落实第二轮土地承包到期后再延长30年政策，完善农村承包地所有权、承包权、经营权分置制度，进一步放活经营权，稳妥推进集体林权制度创新。
稳慎推进农村宅基地制度改革，加快推进房地一体的宅基地使用权确权登记颁证，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置有效实现形式。
在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，探索农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等方式，依法依规盘活闲置宅基地和闲置住宅。
建立土地征收公共利益认定机制，缩小土地征收范围。坚决守住土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，实现好、维护好、发展好农民权益。
规范开展全域土地综合整治，合理推进农用地和建设用地整理，坚决遏制耕地“非农化”、严格管控“非粮化”，严禁随意撤并村庄搞大社区、违背农民意愿大拆大建。
