各市国土资源局、各市政府金融办、人民银行各市中心支行、各银监分局：

 

为贯彻落实党的十七届三中全会精神，深化农村土地使用制度改革，拓宽融资渠道，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于金融促进节约集约用地的通知》（银发〔2008〕214号）及《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》（皖政〔2002〕60号）等规定，结合本省实际，现就规范集体建设用地使用权抵押融资有关事项通知如下：

 

一、集体建设用地使用权抵押融资的概念和原则

 

集体建设用地使用权，是指依法取得的在农民集体所有土地上进行非农业生产建设的土地权利。集体建设用地使用权抵押融资，是指抵押人将依法取得的集体建设用地使用权抵押给银行业金融机构从而获得银行业金融机构的信用支持的融资担保方式。当抵押人到期不履行债务时，抵押权人有权依法处置该集体建设用地使用权并用所得的价款优先受偿。

 

集体建设用地使用权抵押融资应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用原则。

 

二、集体建设用地使用权抵押的范围

 

单位和个人依法取得的集体建设用地使用权可以抵押，但有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得设定抵押：

 

（一）不符合土地利用总体规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划的；

 

（二）土地权属不清或有争议的;

 

（三）属于农村公益事业及公共设施用地的；

 

（四）司法机关依法裁定查封的，但司法机关同意抵押的除外；

 

（五）其他不得抵押的情形。

 

集体建设用地使用权抵押时，其地上有建筑物及其他附着物应当随之抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物抵押时，其占用范围内的集体建设用地使用权随之抵押。

 

三、集体建设用地使用权抵押贷款的基本程序

 

（一）抵押贷款申请。集体建设用地使用权抵押贷款，由抵押人（借款人）提出贷款申请，并向银行业金融机构提供以下材料：

 

1、抵押人合法主体资格的证明材料；

 

2、借款用途及经济效益分析；

 

3、抵押物清单、抵押物使用状况、《集体土地使用证》及一并抵押的地上建筑物合法产权证书；

 

4、抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的承诺；

 

5、需第三方提供担保的，应当出具第三方担保函等相关文件；

 

6、设作抵押的集体建设用地使用权有多个共有人的，权利人和其他使用权共有人应当共同出具同意抵押的书面证明，且所有共有人均为抵押人；

 

7、银行业金融机构规定的其他材料。

 

（二）抵押物价值评估。集体建设用地使用权及地上建筑物的价值应当由抵押人或抵押权人委托具有评估资质的中介机构评估确定。集体建设用地使用权价值不得低于市、县人民政府公布的同期、同地区、同类型集体建设用地基准价格。

 

（三）签订抵押合同。抵押权人与抵押人签订书面抵押合同，并载明以下内容：

 

1、双方当事人姓名（名称）、住址；

 

2、抵押土地的所有权性质、座落位置、面积、四至、土地取得方式、集体土地使用证和集体建设用地有偿使用合同的编号；

 

3、抵押土地的土地资产总额、抵押金额、申请贷款金额以及还款期限；

 

4、集体建设用地使用权抵押期限；

 

5、违约责任及纠纷处理方式；

 

6、双方认为应当约定的其他事项。

 

（四）办理抵押登记。集体建设用地使用权抵押登记必须以土地使用权登记为前提，抵押人和抵押权人应当在抵押合同签订后持下列材料，共同到市、县人民政府国土资源部门申请办理抵押登记：

 

1、当事人有效身份证明材料；

 

2、贷款合同和抵押合同；

 

3、《集体土地使用证》；

 

4、地上附着物权属证明（地上无附着物的除外）；

 

5、抵押物价值证明文件；

 

6、农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的，本集体经济组织的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意抵押的书面材料；

 

7、依法必需提供的其他材料。

 

市、县人民政府国土资源部门受理抵押登记申请后，应当按照《土地登记办法》等规定进行审查，经审查符合登记条件的，向抵押权人颁发《土地他项权利证明书》，并在抵押合同上签注《土地他项权利证明书》编号、日期，经办人签字，加盖公章；对不符合抵押登记条件的，书面通知申请人。集体建设用地抵押权经依法办理登记手续后方可设立。

 

（五）发放贷款。银行业金融机构根据贷款合同、抵押合同和《土地他项权利证明书》发放贷款。

 

四、集体建设用地使用权抵押变更、注销登记

 

集体建设用地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押双方当事人应当持有关文件到原抵押登记的市、县人民政府国土资源部门办理变更抵押登记手续。

 

集体建设用地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，转让双方应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。已经抵押的土地使用权转让后，转让双方应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。

 

经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。

 

抵押权人同意抵押人延期偿还债务时，抵押人应当持抵押权人同意延期偿还债务的书面证明，向原登记机关备案，更改相应的抵押登记内容。

 

集体建设用地使用权抵押合同解除或终止，抵押权人应当出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人，抵押人自抵押合同终止或解除之日起15日内，持相关证明文件到原办理抵押登记手续的市、县人民政府国土资源部门申请办理抵押权注销登记手续。

 

五、集体建设用地抵押权的处分

 

抵押贷款债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押双方凭《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、贷款合同和抵押合同向市、县土地交易机构提出委托办理集体建设用地使用权公开交易手续。市、县土地交易机构通过公开招标、拍卖、挂牌等方式转让抵押的集体建设用地使用权。

 

对于抵押的集体建设用地使用权公开交易不成功的，抵押权人与抵押人可以通过协商的方式，将该抵押的集体建设用地使用权折价给提供贷款的银行业金融机构，并依法办理变更登记手续。银行业金融机构通过折价取得的集体建设用地使用权，可以交给土地储备机构托管，并授权土地储备机构依法处置托管土地。

 

对于抵押的集体建设用地使用权公开交易不成功的，抵押双方也可以直接向土地储备机构申请收购。具体收购价格由抵押双方与土地储备机构按照国家有关规定协商确定。

 

处置抵押的集体建设用地使用权时，地上有建筑物及其他附着物的，应当连同地上建筑物及其他附着物一并处理。农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的，在抵押时已经经过本集体经济组织的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的，在抵押权实现时不需提供经过本集体经济组织的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意处置的书面材料。

 

处置抵押物所得，按依法登记的抵押权顺序偿还债务。因处分抵押财产而取得的集体建设用地使用权，其土地使用条件及用途均不得改变。新的土地使用者应当在抵押财产处分后，持有关证明文件到市、县人民政府国土资源部门办理土地变更登记手续。

 

六、集体建设用地使用权抵押融资的规范管理

 

贷款行为属于市场经营行为，借贷双方应当遵守国家有关法律规定。各银行业金融机构在开展以集体建设用地使用权抵押贷款时，应当注意研究、控制和把握贷款风险，注重审查土地权属性质、是否缴清土地有偿使用费等。同时要防止土地使用权低值高押。市、县人民政府国土资源部门应当严格按照有关法律规定办理土地使用权抵押登记，对未依法办理用地批准手续、未依法缴清土地有偿使用费、未领取土地使用权证书的，不得给予办理土地使用权抵押登记。对于已经发生贷款行为而没有办理土地使用权抵押登记，且抵押双方无异议的，可持抵押合同和土地使用证等有关资料到市、县人民政府国土资源部门办理抵押登记，不办理抵押登记手续的，不发生物权效力。

 

七、切实做好集体建设用地使用权抵押融资工作

 

开展集体建设用地使用权抵押融资是我省探索在当前市场经济条件下拓宽融资渠道、改善融资环境的创新之举，各级国土资源管理部门、政府金融办、人民银行各分支机构、银监会各级派出机构以及银行业金融机构等应当加强协作，密切配合，共同促进土地资源的合理、有效利用。

 

各银行业金融机构要及时掌握企业集体建设用地使用权情况，建立健全相关工作机制，研究制定具体的工作规程，简化融资贷款审核程序，积极推动下属各分支机构开展集体建设用地使用权抵押融资业务，不断扩大融资规模，支持企业运用集体建设用地使用权进行抵押融资。

 

省国土资源厅将进一步加强中介机构管理，规范土地评估行为，提高服务质量，定期公布具有集体建设用地使用权评估资质的中介机构名单。各级国土资源管理部门要加快完成集体土地确权和登记发证工作，确保土地权属来源合法、界址清楚、产权明晰，为集体建设用地使用权抵押融资奠定基础；加快建设城乡统一的土地市场，建立健全交易规则和监管制度，创造公平、公正、公开的市场环境，为实现集体建设用地使用权抵押权创造良好条件。

 

二〇一〇年十一月二十九日