春节长假，华远总裁任志强再次放出“3月暴涨论”。他认为，2012年土地一直呈现负增长状态，将导致供求关系紧张，最终的结果是今年3月房价上涨。任志强的言论引起一片讨伐之声。《人民日报》以及一些地产调研机构均对“暴涨论”进行了驳斥。

 
    任志强的判断是对还是错？为了弄清房价的走势，《每日经济新闻》记者对上海、北京、广州、深圳四个一线城市1月和2月的供应和成交情况进行调查，以寻找房价未来的轨迹。

    北京：

    3月供应将大增楼市走向或看“两会”
   
北京楼市2012年年底的“翘尾”行情延续到2013年。今年开年，北京楼市就呈现出开门红，成交异常活跃。

    链家地产提供的数据显示，1月，北京商品住宅（含保障房）成交量为1.23万套，纯商品住宅成交1.09万套，与去年同期相比大幅上涨5.9倍。1月新建商品住宅成交均价为23281元/平方米，环比上涨9.4%。此外，根据亚豪机构的数据，2月1~2月16日，北京市商品住宅共成交2265套，成交面积为25.73万平方米，成交均价为21941元/平方米。

    但是，随着接下来大量项目开盘，北京楼市或将出现变化。

    伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年2~3月期间，北京将有36个项目计划开盘，如果上述楼盘均按照计划推盘，3月新增住房供应套数将超过14000套，可能为近4年同期供应量最高值。

   “增加市场有效供应量，包括加快项目推盘进程与加大前期土地供应量，可以缓解当前房价上涨的趋势。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

    3月或新增14000套住房

    截至1月底，上海机构监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7594万平方米，同比减少3.5%，环比减少1.7%。这是2011年3月以来首次出现同比环比双双下滑。

    上述机构研究员告诉记者，1月份20个城市新建商品住宅存销比为8.7，即消化完这些库存需要8.7个月，较2012年12月9.0的存销比出现回落，表明库存去化周期正不断缩短。

    截至2月15日，2013年北京仅有12个项目获得预售许可证，共计供应新房4038套。其中，新增供应主要集中在1月份，2月份以来仅有两个楼盘获得销售证，共计仅130套。

    但值得注意的是，3月份北京即将迎来一次大的供应潮。伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年2~3月期间，北京有36个项目计划开盘，如果上述楼盘均按照计划推盘，3月新增住房供应套数将超过14000套，可能成为近4年同期供应量最高值。

    “楼市供应在经历了前两月的传统低迷期之后，3月份开发商入市意愿将明显加强。”亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者。

    以价换量或告一段落

    在回暖行情下，去年各项目普遍采用的“以价换量”策略或在今年将告一段落，涨价已在计划内。

    记者在北京走访了多个楼盘发现，虽然很多项目还未公布开盘售价，但销售人员的言辞中已透露出“涨”的意味。位于大兴区的一在售楼盘，销售人员告诉记者，3月份即将入市的价格已经调至30000元/平方米以上。据了解，该楼盘去年7月首次入市的售价为25800元/平方米，10月份二次开盘时已经涨至28000元/平方米。此外，区域类的多个在售项目，如中国水电·云立方与金融街·融汇，涨幅均与此类似。

    “中短期的市场失衡所带来的刚需项目受追捧，使得项目涨价有底。”任启鑫告诉《每日经济新闻》记者，从3月预计入市项目的分布特征来看，中低端的刚需类产品占据了市场主导。

    “自2012年下半年以来，北京楼市已经逐渐由下行转入上行，部分房企在这一年度收获颇丰，部分项目或区域的市场价格也已经逐渐恢复至调控前的水平。”任启鑫指出，这一改观大大刺激了市场主体的入市积极性，去年以价换量取得巨大收益的项目期望在2013年取得更大利润，而错失上一轮行情的房企则准备在2013年弥补损失。

    后市仍靠“两会”定调

    “市场预计2013年将会有新的政策微调出现，因此房企无法作出长期决策，只能根据近期市场的走向出台销售策略，如遇政策变动再行调整。”任启鑫对此表示。

    值得注意的是，进入2月，北京楼市的成交形势比较乐观。根据亚豪机构统计，今年2月上半月，北京商品住宅成交2115套，成交面积24.48万平方米，成交均价21995元/平方米。成交面积较去年同期的16.3万平方米大幅上涨50%，成交套数同比上涨15%，成交均价也实现了13%的上涨幅度。

    “北京房地产市场淡季不淡、供需两旺，背后的根本原因在于庞大购买力的支撑。”亚豪机构市场总监郭毅在接受记者采访时认为，北京的外来人口连年增加成为支撑楼市成交上行的最大动力，再加上近两年货币政策逐渐趋于宽松，促成近期楼市销量向好。”

    对于楼市是否会出现任志强所言的“暴涨”，多位业内人士表示，两会将成为重要的风向标。

    “影响2013年房地产市场走向最大的因素在于调控政策。”郭毅指出，当前楼市虽有所回暖，但仍风声鹤唳，一旦决策层进一步出台更加严厉的调整政策，如强化“限购令”，提高多套购房标准，以及出台差别化的税收政策等，都将对购房者信心形成打击，从而制约楼市销量。

    在郭毅看来，在当前限购的大背景下，购房者仍以刚需及改善型客群为主，如果开发商过度上调房价，超越这部分客群的购买力，楼市或再度陷入观望。

    “两会以后，新一轮房地产调控方向更趋明朗，将决定着2013年楼市的最终走向。”郭毅表示。

    上海：

    成交量变带来价变 资金面和产品或制约房价大幅上扬

    自去年四季度以来，上海楼市成交持续攀升的量变已经带来了价变。

    据机构透露，今年1月，上海商品住宅的成交量为100.1万平方米，在去年12月高达118.5万平方米高位上有所回落，但均价攀升到23149元/平方米，较2012年12月的22285元和11月的21841元已大幅上涨。

    2月，由于春节长假影响，前17天的成交量为22.4万平方米，预期全月成交量在30万平方米左右。这个数字仍将好于去年1月份21.2万平方米的成交量。

    通过市场调查发现，目前上海房价已经出现向上波动的迹象，不过在资金面和产品供求限制等因素影响下，未来房价走势仍难大幅上扬。

    房价现向上波动迹象

    此前，上海已经出现了房价上调的迹象。

    上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉记者，中原地产曾调查该公司在上海的众多门店，发现目前二手房跳价现象出现的概率已经达到了五成。

    上海21世纪不动产分析师罗寅申告诉记者，至少有八成区域的二手房出现向上波动，幅度大约在5%~10%。

    与此同时，有媒体对前期热销楼盘进行抽样调查，发现大部分都有上调售价的打算。

    最新研究报告称，多个城市今年1月份交易量均创下了2008年以来的同期新高，而各地的新增供应却在缩水，其中北京供应量较2012年12月下滑74%，上海下滑幅度达到68%，另外深圳和广州也分别减少43%和56%。

    国家统计局的统计数据显示，2012年全年，房屋新开工面积为177334万平方米，同比下降7.3%，降幅比1~11月份扩大0.1个百分点。其中，住宅新开工面积130695万平方米，同比下降11.2%。

    据上海业内介绍，部分地区的供求矛盾已经出现，不过这种供不应求仍然是局部性的，仍属可控范畴。他表示，目前热销的房源主要是120平方米以下的中小户型，120平方米以上的大户型产品销售依然非常困难。

    上述业内表示，目前整个上海市场的供求基本平衡，需求略大于供应，而且需求旺盛的是120平方米以下的小户型，120平方米以上的大户型依然滞销。由于刚性需求仍然是市场的主力，价格承受能力有限，因此开发商涨价没有市场基础。

    在这样的背景下，虽然刚性需求释放有可能推动房价整体上涨，但价格上涨幅度将非常有限。

    房企资金面仍不宽松

    宋会雍告诉记者，虽然市场成交回暖，但开发商要想上调售价还需要一个前提，就是整体资金链的宽松。但眼下，大部分企业资金面仍比较紧张。

    研究报告显示，目前过得“滋润”的主要是大型龙头企业，中小企业的资金警报尚未解除。根据报告，中小房企2012年三季度现金短期债务比达到0.95。

    记者向中原地产、21世纪不动产等多家机构咨询了解到，目前地产行业的开发贷和按揭贷款均较之前没有放松。在这样的背景下，中小地产商的资金情况并没有真正得到改善，部分房企尚没有涨价的底气。

    上述业内透露，截至目前，他接到的涨价咨询数量非常少。多数开发商还是要求先满足成交量，然后再考虑是否上调售价。

    和上述业内透露的情况相似，宋会雍也告诉记者，目前开发企业上调售价时依然显得犹豫不决，担心涨价会造成滞销。因此，多数地产公司目前只是取消或减少价格优惠，没有大幅上调报价。

    此外，制约房企涨价还有一个重要因素，即房企担忧中央出台新的调控政策的可能性。

    程啸天表示，如果上海的房价超过2009年的最高水平，那么更加严厉的调控措施恐接踵而至。他认为，如果没有政策出台，今年房价有可能会突破2009年的最高点，但是这个时间点也绝不会是今年3月份。

    深圳：楼市库存处高位业界预计房价平稳增长

    2013年初，深圳楼市延续去年火爆行情，继续呈现供销两旺的局面。

    1月，深圳楼市新房成交套数创下3年来的新高，成交面积达56.85万平方米，环比上升32.1%，同比上升188.8%；成交均价为19694元/平方米，环比上涨8.4%，同比上涨15.1%。

    但是，由于去年底新盘供应集中入市，深圳库存量仍在高位运行。2月上旬末，深圳新商品住房可售套数为31469套，可售面积为290.97万平方米，仍处于2010年4月份以来的高位，按照近两个月的去化速度，预计需要8至9个月时间消化存量。

    今年，深圳市将迎来新房供应高峰。对此，世联地产研究报告分析指出，目前市场整体供应量处于高位，开发商仍需以跑量为主。

    上述报告指出，截至2013年2月17日，深圳全市一手房可售面积为290.97万平方米，可售套数为31469套，为2010年以来的最高点。若按近8周深圳全市新房周平均939套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为34周。

    虽然1月深圳楼市成交放量使得新房库存量从300多万平方米下降至290万平方米左右，但受春节长假影响，2月新房成交量大幅减少。2月11日~2月17日，深圳一手住房市场共成交6套，但成交均价为20394元/平方米，环比上涨7.86%。

    但目前开发商加快周转速度，积极推货，新增供应量持续爆发。1月，深圳有11个项目入市，新增供应面积达34万平方米，其中光龙岗地区新增供应量就达30.84万平方米，预计2013年深圳新盘供应量将迎来高峰。

    目前，市场对后市房价普遍看涨。2012年四季度，世联购房者信心指数为57.0，较上季度提升0.4，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度持续提高。

    多位深圳房地产界人士在展望2013年房价变化情况时，都表示房价不会暴涨，将表现为整体平稳。

    世联地产研究部分析员曹取分析认为，由于新盘项目去年底集中入市，深圳新房库存回升至高位。2013年，较受关注的龙华片区预计将有超过100万平方米的新盘入市，供应增加将使得房价走势表现平稳。

    上周，深圳新房成交均价从1月底的19694元/平方米增加至20394元/平方米，环比上涨7.86%。

    广州：3月成交量将回升房价难大幅反弹

    与去年12月以及今年1月连续两个月的“疯狂”相比，广州楼市度过了一个稍显冷清的春节。

    对于3月份的市场走势，相关研究机构认为，开发商推货的热情会高涨，同时刚需买家和改善型客户也会积极出手，导致成交量出现回升。但由于供应量依旧处于高位，而刚需买家仍旧占据了市场主流，如果定价过高，会影响开发商去化速度，从这个角度来看，房价并不存在大幅反弹的基础。

    成交量将环比回升

    根据搜房网监控到的数据，春节假期期间（2月9日至15日），广州10区两市7天总成交量仅为82套，同时成交均价也回落到万元以内，此前两个月成交量连续破万套的纪录就此戛然而止。

    根据搜房网数据监控中心此前统计的数据，春节前一周，广州全市共派出8张住宅预售证，7个项目合计新增供应2420套。

    由此不难预测，由于春节期间成交不理想，这些货量将到节后才能得以消化。

    “春节假期是传统的淡季，受长假影响，这些数据并不能反映真实的市场情况。”经纬行研究中心总监朱欣苑对记者表示。

    她同时指出，相比2月份，3月份在成交量上的增幅将会十分明显。

    经纬行研究中心曾在一篇对2013年的展望报告中指出，从3月开始，发展商或逐步加快推货节奏。目前来看，由于买家惧涨心理的存在，若政策无加码的话，无论是刚需客户还是改善型客户，入市的积极性仍会比较高，且随着楼市的向好，部分投资型客户也有可能通过其他途径曲线进入楼市，客户构成有望得到进一步丰富。

    同时，与2012年相比，今年的成交量中有很大一部分是之前积累一年多的需求的集中释放，而明年更多的将是新增需求，再加上客户结构的扩大化，从这个角度看，成交量也会处于相对高位。

    房价无暴涨基础

    对于3月份房价将出现大幅反弹的说法，朱欣苑并不认同：“今年整个广州市场的供应相对来说是十分充足的，但由于市区价格相对较高的楼盘不会太多，所以市场将维持基本的稳定。”

    目前尚无机构披露3月份广州市场供应量的预测数据，由于全年供应量将保持在高位，开发商去库存的压力也并不小。

    据经纬行研究中心对广州楼盘的不完全调研统计，预计2013年广州10区新推货量将近7.07万套，合计面积约792万平方米，加上截至2012年底的余货3.73万套，2013年10区合计货量将达10.8万套，合计面积约1209万㎡。若保持今年的消化速度，预计一年半左右才能消化完毕。

    该机构分析认为，进入2013年，多数发展商资金回笼理想，降价让利动力普遍不足，而个别功能板块和区域因有规划利好支撑，房价也将不断攀升，在此背景下，房价总体或将高位微涨，但大幅反弹的基础并不具备。究其原因在于，一方面，今年的新增供应量处于高位，只有合理的定价才能保证较快的消化率；另一方面，市场买家依然主要是对价格敏感的刚需客户，投资、投机型客户仍被政策明显打压。

上海科东房地产土地估价有限公司

2013年2月19日