某外资房企总经理称，刚需产品供不应求，肯定会出现价格小涨的情况，“现在小幅涨价不意味着卖不出去，只是卖得慢一点而已。由于调控加码政策已出台，价格大涨的条件也不具备。”

　　国务院版“国五条”细则3月1日发布后，改善型买家入市步伐明显加速。

　　3月4日，金丰易居&佑威联合研究中心发布监控数据：上周（2月25日-3月3日），上海市新建商品住宅成交面积为25.85万平方米，环比（较前周）上涨57.3%；成交均价为25651元/平方米，环比上涨10.12%；新增供应面积为16.92万平方米，环比上涨153.67%。

　　佑威机构执行董事黄志坚称，上周上海市新建商品住宅25651元/平方米的成交均价，创下了去年4月1日以来的近49周新高。中高端房源成交占比提升，是上周成交均价大幅上扬的主因。

　　某外资房企总经理认为，上周上海中高端房源成交占比大幅提升，表明春节前刚需、中小户型成交旺盛的势头已向上传导；而此前市场风传的二套房贷收紧政策落地，也进一步促使改善型买家加速入市。

　　改善型买家加速入市

　　来自佑威的统计显示，上周上海楼市中高端住宅的成交占比急剧提升。

　　其中，成交单价在2.5万元以下的新建商品住宅成交面积为15.43万平方米，环比增加了35.36%；成交单价在2.5万-4万元的商品住宅成交面积为5.68万平方米，环比增加了105.28%；成交单价在4万元以上的商品住宅成交面积4.75万平方米，环比增加了116.93%。

　　黄志坚说，中高价位房源的成交面积增幅，远高于57.3%的成交面积平均涨幅，这也直接抬高了上周的成交均价。

　　21世纪不动产的统计也显示，上周上海市成交面积排名前十的楼盘中，成交房源套均面积大于120平方米的楼盘多达6个；成交均价超过3万元/平方米的楼盘也有5个，相比之下，成交均价在2万元/平方米以下的楼盘只有两个。

　　21世纪不动产分析师黄河滔解释，早在“国五条”细则落地前，楼市量价齐升已经加重了调控加码预期，随着国务院版“国五条”细则的落地，改善型需求入市节奏加快，这对楼市成交均价产生了传导作用。

　　德佑地产研究总监陆骑麟同样猜测，国务院版细则的发布，让“国五条”的杀伤力显现，可能会有部分购房者涌入一手房市场，促成一手市场量价齐升的局面。

　　某外资房企副董事则认为，中高端市场成交量反弹，与国务院版“国五条”细则落地的关联不大。

　　“上周中高端房源成交量大幅上涨，可能还是与春节前楼市成交翘尾的延续性有关。因为从时间上看，‘国五条’对新房市场的影响不会那么快。”该外资房企副董事认为，由于新政的地方细则还没出炉，因此新政对市场的影响还需进一步观察。

　　不过，该副董事也认为，从中长期看，新政将对高端市场带来进一步的抑制。

　　“刚需房仍有涨价动力”

　　相比之下，受访业内人士普遍认为，刚需市场受“国五条”冲击力度相对较弱。

　　某外资房企总经理直言，上周上海楼市25.85万平方米的成交量中，单价在2.5万元以下房源成交量仍有15万平方米，表明刚需仍是市场主导。单价在2.5万元以上房源的成交占比大幅提高，不是说刚需在减少，而是因为刚需产品供应量在减少，其实这类需求还是很旺盛的。

　　黄志坚也认为，刚需还是政府支持的对象，其需求也难以压制。只要供不应求的局面未扭转，价格就有上涨的动力。

　　持有类似观点的受访者不在少数。

　　前述外资房企总经理分析，虽然“国五条”里出现了二套房贷款收紧的内容，但目前二套房贷款所占比例较为有限，即使收紧对楼市的影响也较为有限。目前刚需中首次置业者仍占主流。因此，在地方细则出台前，“国五条”对沪上新房市场的影响不会太大。

　　该总经理预计，新房市场仍将沿着去年底以来的轨迹发展，“在政策影响不是很大的情况下，就要看供求关系。刚需的供不应求，改善型需求的上升，会导致两者之间相互传导市场信号，触发出更大的成交量。”

　　这位外资房企总经理还猜测，在此状况下，肯定会出现价格小涨的情况，“现在小幅涨价不意味着卖不出去，只是卖得慢一点而已。由于调控加码政策已出台，价格大涨的条件也并不具备。”

　　不过，沪上一开发商直言，“上周上海楼市成交均价上涨，主要是结构性因素所致，并非实质性涨价。”

　 “3月楼市小阳春难现”

　　可见的是，短期内，受访开发商对新房市场并未太过悲观。

　　沪上一开发商称，上周上海楼市的成交量、供应量双双大幅回升，表明楼市已彻底从春节假期中恢复过来。

　　据该开发商介绍，下周末，该公司一个刚需楼盘将加推165套房源。

　　“我们原定的推盘时间就在下周末，同时也不担心调控新政的利空影响。”该开发商认为，对于刚需市场而言，“国五条”还有些许利好，所以没更改推盘时间。

　　在他看来，“国五条”中有关“提高预售门槛”的要求，对沪上房企影响不大。因为上海目前的预售标准已经是“主体结构性封顶”，因此现有的预售标准不太会再做提高，“短期内如果要求现房销售，那么对新增供应量也是不利的。”

　　上述外资房企总经理亦称，“如果预售标准再提高，会加剧楼市供不应求的局面。”

　　21世纪不动产的统计显示，上周上海市新建住宅新增供应面积为16.9万平方米，为春节后的单周供应量新高，但仍处2012年底以来的低位。

　　黄河滔称，楼市眼下正处于政策落实的敏感时期，市场短期内的谨慎、观望情绪，或对楼市后续供应的入市节奏构成制约。

　　上述沪上开发商也坦言，眼下该公司在定价上会维持前期基本平稳的策略，“就目前的市场而言，短期内价格还是会上涨的。但从中长期看，对整体市场而言，由于政府再度表明了调控决心，新政对价格的影响还是负面的。”

　　不光是价格。黄志坚还担心，“国五条”对投机、投资购房应该是一个重大利空，也必然会遏制拥有多套房的需求，加上结构失衡导致的后市成交量的下降，预计今年3月的楼市“小阳春”难现。

上海科东房地产土地估价有限公司

2013年3月5日