外滩和新天地、南京东路和淮海中路，这些闻名中外的上海地标，即将牵手。日前，国务院正式批复同意上海两大中心城区黄浦区和卢湾区建制撤销，成立新的黄浦区。两区合并后，对楼宇经济和楼市将带来什么样的影响？

 
    合并将催生世界级CBD

    合并后，新的黄浦区面积达20.5平方公里，户籍人口90.9万，常住人口80.1万人，符合上海中心城区版图越来越大、整合度越来越高的行政管理需要。有关专家认为，黄浦、卢湾包括静安，作为上海历史积淀最为久远的几个区域，在版图范围和功能实现上，相互间的区分已经不像历史上那样明显。相比其他行政区，上述几个区已显得有些过于迷你，行政合并有利于精简社会服务机构，提升行政效率，对于中心城区的整合发展也提供了更好的平台。此次浦西“心脏”地带两区的合并，将催生出一个世界级的中央商务区，与浦江对岸的大浦东形成良性互动。从更深层次上来看，两区合并并非单纯的区域扩展，而是功能性的突破，尤其对上海建设两个中心意义深远。

    楼市利好仅在小范围释放

    当初南汇并入浦东新区的消息传出后，原南汇板块一二手房成交量得到提升，房价出现上涨。上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，黄浦和卢湾合并后，楼市利好预计仅在小范围释放。黄浦和卢湾两区都属于市中心核心地段，高端楼盘云集。其中，黄浦凭借滨江一带的南扩发展，楼市核心区有了较大成长。早期南卢湾属于发展死角，但在世博带动下，南卢湾板块逐渐发挥出后起之秀的特色。虽然两区都存在着“北强南弱”的不均衡，但两个区都属于“重量级选手”，不存在孰强孰弱之分，也谈不上谁借谁的光，这一点跟浦东新区合并南汇区有很大的区别。

    南黄浦板块或受益更多

    21世纪不动产分析师黄河滔认为，黄浦和卢湾两区合并可谓是强强联手，对所属区域的房价助推作用不大，比较来看，可能对南黄浦板块的利好相对更大一些。两区之间的交接地带并非完全平行发展，如新天地板块向南黄浦地区影响力投放可以更加顺畅，黄浦南滨江板块对于世博利好的承接也可以更加彻底。早期因侧重不同造成的发展落差，可以在这次行政整合中得到追平。对于南黄浦板块来说，可能会迎来一个价格上扬的机会。目前该板块不少楼盘与中心城区横向比较，价格显得比较亲民。如标杆楼盘之一的耀江花园，5月末成交均价为每平方米4.8至5万元，黄浦新苑二手次新房成交均价为每平方米3.6至4.2万元。

    商业地产获益将大于住宅

    德佑地产研究主任陆骑麟表示，两区合并将带动黄浦区部分商业地产价值的大幅提升。2000年时，黄浦和南市两区“撤二建一”，成为上海发展史上中心城区行政区划调整变化较大的一次。本次合并，预计将对中心城区商业地产发展起到较大的提升作用，对于整个区域商业地产和商业设施的带动可能会大于住宅。以淮海路为例，以前是黄浦和卢湾分别管理，淮海东路的发展明显落后于淮海中路，合并后，可能会带动整个淮海路的开发建设。

上海科东房地产土地估价有限公司

2011年6月30日