随着楼市调控政策力度的不断加大，本市楼市的存量大幅攀升，几近达到历史高位。与此同时，本市房管部门日前发出通知强调要继续严格执行住房限售政策。然而，存量的攀升和政策的进一步打压，目前还并未带来房价明显的下降趋势。那么，随着供应压力进一步增大，下半年房价到底将作何表现？ 

　　存量达到历史高位 

　　据21世纪不动产给出的数据显示，截至7月24日，全市新建别墅存量为9159套、面积为245.54万平方米；新建公寓存量为50662套、面积为623.49万平方米。如以2011年上半年别墅和公寓月均成交面积计算，则新建别墅与公寓存量分别需27个多月和11个多月的去库存时间。而正常的去库存时间一般为4—6个月。 

　　从政策上来看，楼市调控力度丝毫不会减弱。根据本市此番发出的继续执行限购令政策的通知，各区县房地产交易中心将对非本地居民集中补缴一年税单的做法喊停。这就意味着，近期靠打“擦边球”的购房者可能存在违约风险。而此前上海出台的楼市调控细则中明确规定，在上海无房的非上海户籍人口要在上海购买住宅，必须提供累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，于是不少非本地居民就采取了集中补缴一年税单的做法。 

　　住房限售政策的继续发力，到底会给房市带来怎样的影响？记者昨天采访了几家房产中介。其中一家房产中介仍抱侥幸心理，表示他们可“开出一年或两年个税或社保详单”，该详单规避了一次性集中补缴个税及社保证明的情况，因此到本月底甚至是本年底他们均可帮客户买房。但更多房产中介坦言，限购政策的确在进一步缩紧，外地来沪购房居民需慎重考虑，最好拿到缴满一年及以上的个税及社保缴纳证明后再买房。据悉，房产交易中心对购房者的购房手续采取抽查政策，万一被抽查到，过户手续将无法办理。 

　　成交出现萎缩趋势 

　　在这样的情况下，市场也已给出了一定信号反应，成交量呈现萎缩趋势。据搜房网上海住宅交易情报给出的数据，7月11日—17日这周成交2047套，环比下降4.1%，成交面积为21.55万平方米，环比下降5.0%。 

　　对此，21世纪不动产区域分析师邱丹表示，受银行信贷收紧、房企资金回收压力加剧、新开工面积同比增速维持高位、新建住宅供求失衡可能加剧等因素影响，开发商为求领先竞争对手及时销售，有可能会在下半年加大降价、促销力度，并促使新建住宅均价出现调整。 

　　“降价潮”可能性不大 

　　这些迹象都表明，房价似乎开始松动。但是，房价真的会有显著破冰现象吗？就浦东新区陆家嘴、张江及联洋板块来看，7月以来二手房成交量均比上月同期略有减少，但价格并没有明显波动。如二手公寓楼盘张江汤臣豪园，7月以来均价为2.7万-2.8万元/平方米，与上月持平；二手别墅楼盘阳光花城，同期均价为2.5万-2.6万元/平方米，也与上月相同。陆家嘴、联洋板块多数标杆楼盘的价格，也依然维持在上月水平。 

　　记者还注意到21世纪不动产提供的2011年上半年上海楼市成交及新增个人住房贷款数据，今年1-6月，本市二手房及新建商品房成交1..29万套，同期增幅16.17%，而上半年新增个人住房贷款164.8亿元，同比大幅下降67.50%。上半年房屋成交量小幅上升与新增个贷的大幅下降形成鲜明对比，足以见得房市中有效购买力依然很大。也因此，21世纪不动产区域分析师黄河滔分析认为，打压房价政策不断出台，降低了人们的心理预期，伴随信贷收紧，下半年房价会出现小幅下降，但是不会出现“降价潮”。

上海科东房地产土地估价有限公司

2011年7月27日