据今天出版的城市导报报道，随着调控政策轮番出击，今年上海楼市不但爽约了“小阳春”，也错过了“红五月”，许多开发商力图在“金九银十”寻求业绩突破。然而，今年的“金九银十”能否给低迷了大半年的上海楼市带来一丝激情？购房者能否在“金九银十”买到既合意又优惠的房子？一切都是未知数，而一切又似乎不那么乐观。

　　“金九银十”热销局面难现

　　据相关数据统计，申城预计有59个项目将会在“金九银十”期间开盘或加推，其中首次开盘的全新项目有17个。在这17个项目中，有13个项目推出了大户型产品，最大户型甚至达到了580平方米。相比而言，面积在90平方米以下的项目仅占35%，几乎完全颠覆了7月以来上海市场小户型“一统天下”的格局。

　　对此，有专业人士认为，自从年初房产税落地以来，大户型产品在销售上一直都在谷底徘徊，目标购房人群数量稀少以及高额的附加成本是其销售困难的主要原因。而9、10月份有如此之多的全新项目推出大户型，可以看出部分大户型产品开发商对于“金九银十”的市场走势持乐观态度，并寄希望于届时火爆的楼市可以带动大户型产品的成交。

　　然而，由于大量需求被抑制，有关专家并不完全看好今年“金九银十”的市场形势。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，9月上海楼市前景并不十分明朗，热销局面有可能出现在局部区域。

　　“今年调控很严厉，尤其是新出来的‘新沪四条’，对楼市打击力度很大。”上海宝华企业有限公司副总裁杨健认为今年楼市“金九银十”仍难再现。

　　“优惠大潮”成奢望

　　相关数据显示，随着楼市成交与需求矛盾越发明显。上海新建商品住宅库存总量已经达到869万平方米，超过了2008年市场最滞销时期的库存商品住宅量。

　　面对如此庞大的库存量，有业内人士指出，滞销严重导致开发商资金回拢压力加大，接下来楼市或将迎来一波打折风波。而“金九银十”历来有商家鏖战，今年会不会有大幅的优惠在等待购房者？

　　对此，上海天歌置业有限公司董事长陆建冲表示，“金九银十”恐难出现优惠大潮，期待大幅优惠的购房者恐怕会失望。

　　而新浪乐居楼盘中心数据也显示，在9月即将开盘的38个楼盘中，仅有3个楼盘明确开盘时会有优惠措施，所占比例不到一成。

　　陆建冲指出：“对于开发商来说，靠降价提高成交量，资金回笼的时间至少也需要三个月，短时间里也看不到成效。除非必要，一般情况下开发商不会自压房价追求成交量。所以我觉得未来几个月不会出现优惠大潮，‘金九银十’很难爆发出来。”

　　宁兴房产上海分公司副总林磊则表示，今年的“金九银十”不会出现大面积大幅度的降价潮，但是为了吸引人气，很多楼盘可能都会做一些促销优惠活动，但是促销活动就像商场的产品打折促销一样，折扣程度大的产品，有可能就是过季或者本来价格就有点虚高的产品，从全局看不会出现大面积的实质性降价。

　　刚需购房者或可等明年

　　既然没有优惠，那就等房价下跌吧。网上一项调查显示，有七成参与者预期房价将跌，观望气氛浓郁。对此，陆建冲接受采访时明确指出：“楼市经过多轮调控，房价势必不会再涨，但下降的可能性也是微乎其微，因为开发商的成本确实是在上升的。”

　　而上海银行房贷优惠的全面叫停、首套房贷首付比例的提高，也让刚需购房者们感觉负担沉重。

　　根据数据统计显示，2009年“金九”前，首套房、改善型二套房房贷利率为基准利率7折。2010年“金九”前，首套房利率提高至基准利率8.5折，二套房为基准利率1.1倍。而到了今年“金九”前，首套房优惠利率已全部取消。两年间，首套房月供增37%，二套房增47%。按照100万房贷等额本息还款30年来算，再加上2009年“金九”至今共计加息5次，2011年二套房每月还贷金额足足比2009年多了2297元。

　　业内专家表示，随着优惠的取消、首付门槛的提高，客户申请首套房贷将更加困难。对市场来说，利率优惠取消会直接作用于经济实力并不雄厚的首套自住群体，加重购房者生活负担，并因此影响到一批储蓄有限且收入增长性并不看好的置业家庭的购房决策。如果首付提高至四成的话，会有大量的刚性需求被限制，影响的层面会非常大。

　　对此，盘古地产总经理宋海有着不同看法，他认为有着刚需置业需求的购房者不必过于担心，“调控政策不会一直压得太死，之前的限购令可能直接误伤了一部分刚需，而贷款政策让购房者的置业压力过大，今后的话在贷款政策上面可能会有所放松，个人估计时间要在明年。”

上海科东房地产土地估价有限公司

2011年8月26日