10月1日起，不少楼盘推出的“送露台、地下室、阳台、飘窗等”卖点将被叫停。8月26日，上海市正式印发《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》，对建筑面积计算的种种问题作出新规范。10月1日以后，进深超过1.8米的“超大阳台”、高度超过2.2米的飘窗等都将计算建筑面积并计入容积率。

 
    买房“送面积”，其实是开发商利用现行容积率、面积计算管理规定上，露台不计入建筑面积、不封闭的阳台计算一般面积等等相关“漏洞”，在户型设计时设计并不计入建筑面积和容积率中的露台、飘窗等，增加卖点，对买房人称是“送面积”，开发商行业内则叫“偷面积”。据开发商的介绍，目前，北京、上海等各地楼市，开发商所谓的“送面积”做法大同小异，不外以下四类：第一类是利用“露台不计入建筑面积”，将赠送部分做成大露台,购房后装修时，只需要打掉墙壁，露台就和客厅或者是卧室连成一个空间。第二类是做2.2米以下层高的隐藏式衣柜，通过外墙外移做成凸出部分。第三类是利用入“不封闭阳台按一半面积计算”等规定，做出超大阳台等；第四类是将层高做到5米以上，销售时按一层面积计算，但实际交房时是按两层复式交房。

    而上海市新出台的《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》明确，阳台设计进深不超过1.8米(含)，且其水平投影面积小于或等于8平方米的，可以按1/2面积计入容积率；否则，必须按全面积计入容积率。而飘窗，台面与室内地面的高差，不应小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米；否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积，并计入容积率。而有关地下室，也必须符合一定条件，其建筑面积才能不计入容积率。

    此外，针对“买一层送一层”的做法，上海的新规定明确，商业、办公建筑的层高，不宜高出4.5米。超出4.5米的，按“每2.8米为一层、余数进一”的方法，折算建筑面积，并按折算建筑面积计入容积率。

    北京未来会不会对建筑面积的计算进行规范？“事实上，北京已经从去年开始就在逐步规范面积计算。商业立项的项目已经不容许拆分销售，过去很多商业立项最后却被做成‘买一层送一层’LOFT公寓的项目已经不再审批了。此外，4月1日，北京市实施《北京市禁止违法建设的若干规定》，明确在已建成的居住建筑(含别墅)区域内，不得擅自新建、改建、扩建、翻建各类建筑物。”该人士表示，眼下北京虽然没有对阳台等构造物的面积计算出台新规，但面积计算越来越规范肯定是趋势。

上海科东房地产土地估价有限公司

2011年8月29日