19日，银监会主席刘明康在CE O组织峰会上表示，中国银行业需要审慎对待地方政府融资平台贷款、房地产贷款、影子银行业务等领域的潜在风险，以及民间融资活跃等问题。其中，他再次强调重视房企贷款风险，严控大型房企集团贷款风险，预先布局高风险房地产企业风险暴露。

 
    刘明康认为，目前房地产企业贷款总体风险可控，但银监会依然对各金融机构提出严格的监管要求和信贷标准，包括土地储备贷款、房地产开发贷款和个人住房贷款。

    在银监会对商业银行监管要求的提升下，据了解，目前部分地区房地产开发贷款已经按150%计算风险权重，且房地产开发贷利率也已上浮30%-50%。同时，今年第四季度，信贷额度普遍吃紧的情况下，银行还主动上浮了按揭贷款利率，中金调研报告显示，目前按揭贷款利率普遍是一套房上浮10%，二套房上浮15%-20%，且首付达到30%-60%。

    对于按揭贷款，刘明康指出，继续严格执行首套住房和其他住房差别化的信贷政策，引导民众增进理性。在支持居民“自住性”住房消费的同时，着力抑制非理性的利用杠杆的投资和投机需求。

    同时，他也再次强调，银行业金融机构需认真贯彻落实国务院决策部署，本着商业原则和审慎性要求，加大对廉租房、公租房和棚户区改造为主的保障性住房建设支持力度，有力缓解中低端住房压力。

    截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款(包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款)余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%。这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。

    “我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效，证券化产品数量极少，其它创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右。”刘明康表示，“从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款‘贷款房价比(LTV )’低于80%，按揭贷款平均‘偿债收入比’为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例也达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。”

    另外，到目前为止，包括农村信用机构在内的银行业金融机构房地产贷款的不良率低于2%，不少地区继续呈下降趋势。刘明康称，未来，银监会将继续督促银行不定期开展房地产贷款压力测试，根据测试结果及时做好应对预案和风控措施。

上海科东房地产土地估价有限公司

2011年10月20日