日前，上海统计局发布的《前三季度本市房地产市场运行态势》报告中指出，上海前三季度房地产开发投资平稳增长，商品房新开工面积和竣工面积也快速增加，但商品住宅的销售却处于低位运行阶段，月均销售面积更是创下了自2005年以来的新低。 

    业内人士指出，在宏观调控下，上海房地产市场交易已陷入长期低迷，只要现有政策不出现调整，哪怕价格出现松动，楼市成交淡局依然难破。

    竣工大增五成

    即便调控以来上海房地产交易市场长期低迷，也依然难挡房地产的开发投资与开工竣工。

    统计局数据显示，2011年前三季度上海房地产开发投资共计1483.65亿元，比上年同期增长7.1%，分别比一季度和上半年回落了4.1个和2.3个百分点。房地产开发投资总额占全社会固定资产投资总额达到46.2%，比重同比上升了4个百分点。其中商品住宅的投资为952亿元，增长9.5%，占房地产开发总投资的64.2%。

    就新开工面积而言，自去年以来，上海商品房新开工面积就保持高位增长，房屋在建规模不断扩大。今年前三季度上海商品房新开工面积达到2648.35万平方米，比去年同期增长23.7%，已连续19个月保持2位数增长的态势。商品房竣工面积也自今年4月份扭转了下降走势，前三季度商品房竣工面积为1440.08万平方米，同比大增49.4%，比今年上半年增长了27.4%。

    月均销售萎缩

    与开发投资增速、新开工和竣工面积保持高位增长不同的是，今年前三季度销售却出现了明显下滑。

    统计数据显示，今年前三季度，上海商品房销售面积仅为1306.75万平方米，比去年同期下降了13.1%，其中商品住宅的销售面积为1062.58万平方米，同比下降14.9%。

    尤其值得注意的是，根据统计局数据，今年以来的月均销售面积只有118万平方米，低于2010年的140万平方米，低于2008年的164万平方米，创下了自2005年以来的最低值。

    对此，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，投资性需求一旦脱离市场之后给市场交易量带来了“亏空”。2008年时并没有实施限购政策，投资和自住都存在。而今年的市场，真正还原为自住市场，投资性需求近乎绝迹，因此，月均销售面积比2008年差也不足为奇。

    同策研究咨询中心总监张宏伟对此也指出，现在看来，2008年全年的成交面积也要好于2010年，由此内部调控政策对市场带来的影响要大于国际社会外部影响。

    贷款增幅放缓

    房地产市场销售的萎缩，从银行贷款等金融领域可见一斑。

    上海统计局的数据显示，前三季度，上海房地产开发项目本年到位资金共计2499.47亿元，比去年同期增长了5.1%，其中自筹资金891.02亿元，增长15.5%。

    但受信贷规模收紧、商品房成交量下降和第二套住房贷款利率上浮等多种因素的影响，国内贷款591.48亿元，下降15.1%；个人按揭贷款150.5亿元，下降17.2%。

    央行最新发布的数据也证实，前三季度房地产贷款持续降温，房地产开发贷款与个人购房贷款余额增速均出现放缓迹象。

    央行《2011年三季度金融机构贷款投向报告》显示，三季度末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.46万亿元，同比增长14.6%，比上季末回落2.3个百分点，比同期各项贷款增速低1.3个百分点；前三季度累计增加9923亿元，同比少增7439亿元，占同期各项贷款增量的17.5%，比上半年低2.1个百分点。

    尤其是，三季度末，地产开发贷款余额为7887亿元，同比下降4.8%，比上季末低了5.3个百分点，房产开发贷款余额2.64万亿元，同比增长14.9%，比上季末低3.5个百分点，个人购房贷款余额6.94万亿元，同比增长16.8%，比上季末低1.3个百分点。

上海科东房地产土地估价有限公司

2011年11月3日