房地产市场的“银十”季节，底价成交成了许多城市土地拍卖的主旋律。不少一线城市土地拍卖出现大量地块被延期、底价成交甚至流拍现象。

    流拍和延期风潮

    据新华社报道，10月31日冷静收场的武汉市第12次土地拍卖会是该市10月份唯一的一场土地拍卖会，12宗土地中，10宗以底价成交，仅2宗进入竞拍，但溢价率都很低。值得一提的是，武汉此次拍卖会上还有9宗地块集体延期。而在今年9月的拍卖会上，武汉推出的32宗土地，竟无一竞价，甚至出现3宗流拍。

    土地市场陷入低迷的不只是武汉，一线城市面临着同样的问题。 

    11月1日，广州原定于当天公开出让18宗地块，因故中止其中广州南站12幅地块的出让。

    而早在今年4月份，北京市顺义区即出现多宗土地流拍，最近几个月来北京持续有地块出现流拍。10月份，北京市又有多宗地块无人问津。北京市土地整理储备中心有关负责人介绍，这些地块将会延后上市。

    据中国指数研究院统计，深圳、广州、武汉、成都、厦门、福州、吉林、洛阳、西安在内的9个城市，10月份没有住宅地块成交。

    上海土地市场的亮点

    上海土地市场亦未能幸免。不过，进入11月，上海土地市场供应不乏亮点。

    上海搜房网11月1日发布的统计显示，截至10月31日，上海有28幅土地预计在11月和12月进行出让，其中纯宅地10幅，共计49.85万平方米，在这10幅纯宅地中不乏一些容积率为1的优质地块，以及一些面积较大的地块。搜房网称，这些面积较大地块出让总价很高，对一些资金情况较好的大型开发商来讲，不失为一个拿地良机。

    最新的动态是，11月4日，上海市规划和国土资源管理局发布公告，推出4幅经营性地块。其中，浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块，为一幅纯住宅用地，起拍楼板价为14500元/平方米。该地块出让面积为72802.9平方米，容积率1.5，起拍价为15.8亿元。

    汉宇地产研究部经理付伟称，目前板块内在售的普通住宅有毕加索小镇二期、保利御樽苑等，近3个月的平均网签价格约21800元/平方米。此次挂牌的A-03-11地块，虽然地理位置较好，但有小户型建设指标，在如今的政策背景下，该幅地块现高溢价率的可能性存在，但几率不高。

    某位不愿具名的开发商认为，从推出的地块而言，单价并不低，目前开发商资金回笼困难，拿地十分谨慎。而出让方也担心地块起始价低，导致地块被“贱卖”。因此，虽然上海土地市场遇冷，但不少住宅地块的起始价依然不低，这也是导致企业更为谨慎的原因。

    重点城市“量价齐跌”

    伴随着成交低迷而来的，是重点城市土地收入的下滑。

    11月初发布的一份报告称，至10月底，全国重点城市的土地收入多数都未能达到去年同期水平。西安、长沙等地的土地成交金额同比下跌幅度甚至超过五成。

    根据中国指数研究院最新发布的统计，10月，全国133个城市共成交土地面积5500万平方米，环比（较上月）减少40%，同比（较上年同期）减少37%；其中，住宅类用地成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。

    报告还提到，三季度来全国重点城市经营性用地供应量明显增加，预计未来两个月地方政府仍将大规模推地。在这种情况下，随着调控持续，10月来房屋销售持续低迷，开发商陷入集体观望，即使土地供应放量，但在回款、融资等压力下，仍旧缺乏拿地动力，土地流拍频现的局面也就并不让人意外。

    中指院称，时至年底，开发商开始着眼回笼资金，结算贷款及各种开发成本的还款压力，将使其对于土地市场热情继续减退。

    另一方面，大量保障房的建设和上市将对商品住宅市场带来一定冲击，间接影响开发商推迟拿地。

    分析师指出，高周转仍然是大企业未来的出路。对手里土地不多的富力以及一线城市土地储备不足的万科而言，在四季度不能延缓拿地。而土地储备丰厚的企业，如中海、恒大等，则不需急着拿地。而且，四季度将可能是低价地块集中出现的时间段，是拿地的好时机。

    有港资企业开发商昨日直言，不拿地已经成为今年公司的战略目标。因为在融资难度和成本加大的情况下，拿地很容易导致企业的资金断裂。事实上，更多的企业已经着手考虑把手中的地块，当做融资的利器。

    大型房企频退地

    开发企业的谨慎，从退地上也可见一斑。

    此前的11月2日，上海证大房地产有限公司（0755.HK）称，将以最高代价95.7亿元，出售上海外滩一幅商业地王项目予一家以其主要股东复星国际为首的财团。上海证大的公告同时称，“出售外滩地块可减低公司发展该地块的资本承担，并可藉偿还本集团之债项而改善资产负债水平。”

    11月3日，瑞安建业有限公司（0983.HK）称，瑞安已同意终止以约32亿元的价格收购南京市一处地块的合营协议。公告称，董事会认为此刻作出如此重大的资本承担乃财务轻率表现，故决定不参与此次买地。这是继上海证大出售“外滩地王”后，近期第二宗大型房企“退地”的案例。 

    近来因资金链问题备受关注的绿城，同样表态说有意出售部分项目股权，以缓解资金压力。 

    有开发商分析，从下半年开始，二级市场就有不少项目股份抛售。所谓转让项目股份，实际上是开发商在卖地回笼资金。

    昨日，某上市房企相关人士分析，限购导致开发商销售不畅，而一次性转让项目股份，可以绕过政策壁垒，帮助企业迅速大规模回笼资金，不失为一种应对策略。

    “新房供应会受影响”

    中国指数研究院副院长陈晟提到，开发商拿地谨慎，导致土地低溢价率已经成为一种常态。从一段时间看，土地成交减少，供应量就会有所缩减，开发商也会主动调整开发节奏和规模，未来新房供应会受到一定的影响。

    业内人士认为，地价缩水对于地块周边的在售房源定价，会产生明显的影响。但此前高价拿地的项目，比如2010年以后拿地的项目，大多要两三年以后入市，这些地块建成房源的价格下滑区间有限。

上海科东房地产土地估价有限公司

2011年11月9日