最新信息显示，上海新推楼盘若要引来大量埋单，其售价优惠打折幅度起码要到8折。 

　　据搜房网统计，上周末全市仅有的两个推盘楼盘中，一个位于内环内，一个位于外环外，同时打出了8折优惠。其中，位于外环外的一加推楼盘取得了不错的销售成绩。 

　　某上市房企高管表示，大幅降价的开发商中，有不少都是为回笼资金等眼前利害考虑，降价是为解燃眉之急，而近期一些并不缺钱的品牌开发商，其多个项目也开始大范围降价，则体现的是一种行业“过冬”策略，“他们立足于行业的长期发展，和整个行业同脉动，顺市场而动，市场好的时候，提价快卖，市场不好的时候，打折促销。” 

　　定价顺应楼市形势 

　　昨日下午，位于外环外的宝山杨行的上述楼盘售楼处内客户众多。一房一价信息表显示，此次楼盘加推的是80-130平方米毛坯公寓，报价在1.7万-2.1万元/平方米，而如果客户能达到开盘期间的优惠条件，实际均价在1.5万元/平方米左右。 

　　据销售人员介绍，符合开盘期间优惠条件的，总价可减9万元，如系一次性付款，可再打8折；贷款首付60%以上的，打8.2折；贷款首付30%以上的，打8.3折；贷款首付30%的，打8.4折。此外，每种房型还附送6-10平方米左右的面积。 

　　“昨天开盘第一天，就订售出70套，今天上午半天时间，我就成交了2个客户，现在都下午4点了，还有很多客户往售楼处赶。”一名徐姓销售人员说。而在售楼处门口，数十名参与代理的中介人员也在不停向前来看房的客户介绍情况。 

　　该楼盘开发企业相关负责人表示，截至昨天下午，所推的200套房源已订售出90多套，销售情况较为令人满意，“主要是优惠措施得当，价格有吸引力，附近一个刚刚拿地的项目，光楼板价就要1.2万元/平方米。”该负责人说，他们公司并不存在大幅降价，只是在开盘期间推出优惠，而此前所推过的全装修小户型和大平层产品，成交均价在1.7万元/平方米左右。由此可见，虽然该楼盘开发商自有资金较为充足，但在定价上也仍然顺应了市场形势。 

　　上周末开盘的另一个项目是位于内环内的一豪宅项目，该楼盘报价10万元/平方米，开盘打8折引起市场关注。不过昨日下午，该楼盘售楼处销售人员拒绝透露销售情况，只是说“卖得很好”。 

　　中房信分析师薛建雄表示，该楼盘即便打了8折，实际均价仍有6.4万元/平方米，而周边同品质的一手楼盘以及二手房价格也在6.4万元/平方米左右，且该楼盘所推的是300平方米左右的精装修大平层，总价高。 

　　不过，薛建雄同时称，由于该楼盘是豪宅项目，又处在新兴板块，因此价格很难形成有效对比，“开10万元/平方米也正常，开5万元/平方米也正常。” 

　　某上市房企高管表示，高总价的高端楼盘即便打很大的折扣，也未必能卖得很好，前不久闵行一高端项目打折促销，效果不明显就说明了这一点。 

　　“大降价楼盘不到5%” 

　　据国家统计局18日发布的数据显示，10月份上海新房和二手房价格与9月份相比，均现下跌。从10月份开始降价销售的沪上一些楼盘，均取得了较好的销售业绩。同策咨询研究中心提供的数据显示，10月至今，中海御景熙岸的成交总套数为251套，龙湖好望山的成交套数为126套，龙湖郦城的成交套数为446套。“应该说，像龙湖、中海这样的房企，推出的降价房源数量较多，维持优惠时间较长，有较高的诚意度，也取得了不错的销售效果。”同策咨询研究中心总监张宏伟说。 

　　近期有业内人士指出，继新城公馆拿出100套房源，将售价由原来的2.7万元/平方米降至2万元/平方米并获得热销后，位于嘉定的新城金郡、新城尚上城也于近期调低了价格，其中新城金郡的均价由原来的1.6万-1.8万元/平方米调整至1.4万元/平方米，新城尚上城均价由原来的1.4万元/平方米调整至1.1万元/平方米。但新城集团对此予以了否认。 

　　新城集团销售副总裁黄超表示，此前新城金郡定价1.8万-2.2万元/平方米的房源系花园洋房，随后推出的均价1.5万-1.6万元/平方米房源为高层公寓，但近期即将加推的房源与之前也并非同一类型，初步定价在1.3万-1.7万元/平方米，“应该说，这个盘并没有明显降价。”而新城尚上城的均价仍旧是1.4万元/平方米。 

　　同策咨询研究中心提供的数据显示，9月至今，新城公馆成交的总套数为88套，去除降价前成交的10套，大幅降价后的成交套数为78套。 

　　上述数据同时显示，10月至今，新城金郡成交的套数为11套，新城尚上城的成交套数为54套。 

　　“近期一些楼盘虽然也推出了较大幅度的折扣，但享受优惠的时间段很短，比如两三天，推出的房源数也少，比如三五十套，这些其实对市场基本面的影响都不大，全市的成交并没有回暖。”张宏伟表示，现在每周的一手成交都徘徊在10万平方米上下，这与市场好时每周40多万平方米的成交量没法比。而且目前大幅降价的楼盘在全市两三百个活跃楼盘中，占比不到5%。 

　　张宏伟说，一个楼盘折扣是否有那么高，不能光与报价比，而应与之前的实际成交价比。有些开发商降价也并不一定是为回笼资金、冲业绩，也有为低价拿地、规划未来发展的原因。 

上海科东房地产土地估价有限公司

2011年11月21日