在经历了1月楼市的历史低位后，随着大批地产企业加入降价行列，2月新房成交量出现明显回升。中原集团研究中心监测数据显示，2月份，全国30城市新房成交量环比上升6成，但仍显著低于2011年的月均水平。另外，以保利、富力为代表的标杆房企在2月开展了新一轮的降价促销，以价换量效果初显。与此同时土地市场的降价趋势也愈发明显，流标率显著回升，但开发商整体购地意愿仍处低位，2月土地新增供应降至历史低位。

    房企积极促销  供求出现回升

    在开发商回笼资金、楼盘降价等因素影响下，标杆房企供求明显回升。据中原地产统计，2月份，包括万科、金地、保利等在内的十大标杆房企供应量环比和同比分别大幅增加126%和284%。总销售面积约为290万平方米，环比和同比分别增加19%和18%。截至2012年2月底，标杆房企在47个城市的在售项目库存量约为2466万平方米，较上月小幅回落2%。相对于2011年6月底，标杆房企的库存量增加56%，库存压力较大。在库存压力下，自今年以来，保利、招商、恒大、富力等房企陆续启动较大规模的降价促销活动，新一轮降价促销潮来临。

    经历了一个多月的降价促销后，标杆房企以价换量的效果逐渐显现。2月，保利、富力、招商、金地、中海6家开发商的销售业绩环比均出现较大幅度的增长。其中，招商、金地、保利的销售业绩环比大幅上涨超过1倍。虽然市场的交易量出现小幅回升，但从成交量的绝对值来看，2月份的销售面积仅相当于2011年标杆房企月度平均销售面积的6成，市场依然处于低位。

    有关分析人士指出，此次大型房企的降价促销活动较前期出现了一些变化，主要体现在以下三方面：第一，降价促销的城市和项目大幅增多。保利等房企均制定了公司层面的整体销售策略，降价促销活动覆盖全国大部分城市和公司旗下在售的大多数项目。第二，促销策略更加灵活。在总公司整体促狭策略下，各区域公司可以根据销售情况自行调整其销售策略，避免“一刀切”。第三，降价促销的方式多样化。除直接打折外，还包括团购活动、限时抢购、特惠房源、买房送车位、现金直接抵扣等方法。

    供求仍处低位 购地意愿低迷

    2011年调控以来，中原集团研究中心监测的13个重点城市的平均地价总体呈现下行趋势，全年平均地价同比下降11%，其中北京、上海、广州、南京、杭州5个城市同比降幅均超过两成。然而，平均地价下降的主要原因是郊区低价土地成交比重扩大。2012年以来，土地实质性降价（相比前期同质可比地块）的现象开始显著增加，2月份成交土地中有69%出现实质性降价，1月该比例为37%。价格的降幅基本维持在2成以内。

    地价回落，促使土地成交增加，流标比例下降，据统计，2月份，13个重点城市居住用地流标率降至低位，约为8%，与2010年前两轮调控的月均水平基本持平，而此前四个月的均值水平已高达35%，但总体来看，今年前两个月的成交量依然处于2008年以来的同期低位，表明开发商购地意愿依然低迷。“在限购、限贷整体不放松的前提下，自住需求仍是市场主力，虽有信贷等政策定向扶持，但无法支持市场大幅反弹。”中原地产有关分析人士指出，目前市场回暖的最重要原因是大型开发商的大幅降价，然而一旦这些开发商资金链压力逐步缓解，其降价促销的步伐和力度也将放缓，成交量回升也有可能遭遇阻碍。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年3月16日