“本次我们加推48席特价三房。”“这次我们开盘推出了50套两房的优惠房源。”上周末，记者走访部分推盘项目发现，为了能够确保成交量，沪上开发商近期纷纷祭起“少量多批”的大旗，甚至一些项目将同栋楼不同面积房源分拆特卖，希望保持自身的市场热度，抓住目标客群的眼球。业内人士表示，按照住建部和上海房管部门的规定，楼盘预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可，但是目前开发商却以特价房玩起政策“擦边球”。

　　少量、多批售房加大销量

　　上周末，记者来到位于宝山区江杨北路紫辰苑项目售楼处，一进门就看到不少看房者在沙盘前听取销售人员的介绍，一名工作人员表示，该项目在3月初推出50套95平方米三房和50套71平方米三房后，本次再次推出了48套95平方米的特价三房，均价在15000元/平方米，71平方米三房总价100万元起，95平方米三房总价128万元起。

　　根据工作人员的介绍，记者发现其周末推出的新房源只是一栋楼的一种面积房源，而其它房源工作人员却并不介绍。当记者提出此问题时，工作人员解释称，本次新推的实际为特价房，而其他房源目前还未推出特价，其价格无目前的优惠措施。

　　“每次都是推出这么点房源，搞得大家都急吼吼的，开发商就像在钓鱼一样，”看房者林女士在与记者一同听取了工作人员的此番解释后调侃地说道。她向记者表示，她是跟着某网站组织的看房团来参观的，一路上看了几个楼盘，感觉现场促销项目确实多了，但楼盘开盘量太少了。“开盘就推出五六十套，销售人员又说热卖，明显就是想诱惑看房者赶紧买。”

　　记者随后从网上房地产查询发现，目前推出特价的紫辰苑项目房源，其所属预售许可证规定的开盘日期均为2011年11月—12月，而网上房地产同时还显示，该项目预售总套数为1869套，可售房源为1240套，存量偏大。签约记录也显示，在去年规定开盘期间，该项目的签约总量为96套，而今年3月分拆特卖促销后，其单月的签约量达到105套。可见，这种同栋房源分拆特卖，少量多批快消存货确实有一定的效果。

　　特价房玩起政策“擦边球”

　　“实际上，在目前的市场上，很多楼盘都推出了各种版本的少量特价促销活动。”汉宇地产市场研究部经理付伟介绍道。他认为这种行为主要是由于蓄客和来人有限，需要对房源进行小批量切割，同时这样也便于调整打折和促销策略。

　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申也指出，开发商愿意在短期内反复推盘，至少说明其前期推出的小批量房源的成交反馈良好，定价获得了购房者的认可。同时，楼盘通过这样密集的分批推盘，可以始终保持自身的市场热度，抓住目标客群的眼球。但他也指出，按照住建部和上海房管部门的规定，楼盘预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可，与此同时，取得预售许可证后，最多12天后就必须开盘，但是目前开发商却以特价房玩起“擦边球”。“因为开发商完全可以表示，项目实际上按照规定全部面市，但是缺乏购买力，因此营销上采取特价销售，在后续时段每次都推出少量的特价房，但是对于购房者而言，大家都是是为了价格而来，因此造成了真正意义上的可选房源少，这样一来，即可规避管理政策，同时也可以赢得一定的成交量。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭则将这些促销活动看成是调控的一种表现。“预计新一轮的打折降价潮，还将在未来两三个月内大范围持续展开。这将有助于房价趋于合理回归，有利于调控效果继续显现。”

　　杨红旭认为，根据2012年1月—2月房地产市场开发与销售数据，除去季节性因素的影响，商品房销售仍会同比下降，预计2012年一季度，房地产开发企业资金紧张的问题将会恶化，可能接近甚至低于2008年水平，因此在外部融资环境难以显著改善的情况下，房地产企业通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年3月27日