5月，房地产投资增速还在持续下滑，景气指数再创新低。然而，房屋销售和土地价格等一些先导性指标却显示楼市已经开始触底回升，尤其是房屋销售量大幅回升。杭州、深圳、北京、上海等城市再现抢房现象。万科、保利、恒大、华润、碧桂园等多家龙头房企五月业绩一片喜人。另外部分城市土地市场开始出现高溢价拿地的情况，打破了持续几个月的市场僵持。 

    伴随央行降息等诸多利好消息的出炉，房地产市场开始了热烈的“触底之辩”，“V型？U型？还是L型？”再次出现在房地产商们的谈话中。

　　而嗅觉敏锐的资本市场则在更早时间扑向了这个处于底部行情的权重行业。房地产成为今年23个申万一级行业中表现最好的行业指数，累计涨幅达28.42%。其中90%的成分股跑赢大盘，成为最具赚钱效应的板块。

　　那么，这种回暖是否可持续？会回暖到什么程度？龙头房企如何看待这种回暖，又会怎样布局下半年？

　　四大房企领衔回暖抢房再现

　　从5月各龙头房企公布的销售业绩来看，楼市确实春意融融。5月楼市的最大赢家是保利地产，其当月签约销售金额107.68 亿元，同比增长45.40%，环比增长17.71%，成功超过万科、恒大等企业成为销售冠军。第二名是万科，5月实现销售面积102.5万平方米，销售金额107.2亿元，环比分别增长33.63%和44.09%，相比去年5月也分别增长了26.54%和18.98%。接下来是恒大，5月份恒大实现合约销售额103.7亿元，同比增长33.3%，且创下公司单月销售最高纪录。合约销售面积172.5万平方米，同比增长52.4%。接下来是中海，5月实现房地产销售额100.8亿元，同比分别增长1.5%，实现销售面积75.5万平方米，同比增22.2%。

　　另外，碧桂园、佳兆业、华润置地、龙湖地产等多家企业公布的销售数据也都纷纷报喜。其中碧桂园5月份销售额37.4亿元，远远超过3、4月的销售情况。华润置地5月份合同销售金额49.9亿元，环比增长59%，同比增长1.5倍。

　　从个案上看，几个具有风向标意义的城市在上周末纷纷出现抢房现象。其中深圳楼盘“水榭春天”再现“千人购房”；杭州宝龙城市广场在上周末开盘，引来百余人彻夜排队，购房者坦言市场热度似乎重回2009年；另外，上周日上海浦东高桥尼德兰花园开盘，当天售出85%；碧桂园南京凤凰城也在周日开盘，首次推出约60至140平方米精装房源500多套，后加推200多套，截止到当天下午3点半，碧桂园内部统计销售超过600套，回款约3.5亿元，去化率近九成。根据到过售楼现场的人描述，当天现场大巴超过100辆，私家车超过1200辆，总人流约1.1万人。

　　很难理解为什么楼市会数月间出现如此大的逆转。不过，从成交量上来看，楼市“最坏的日子”似乎已经过去。

　　最新数据显示，截至6月11日，杭州主城区已成交住宅13531套，较去年全年的12784套住宅还多出747套。相较于去年同期的5701套，已经增长137.3%。

　　“从楼市的周期经验来看，杭州和深圳是比上海、北京更具风向标意义的城市。这一轮也是。杭州在年初最早出现大幅降价抛盘，也是最先开始释放成交量的城市。原因很简单，杭州是中国投资意味很浓的房地产市场，因此对市场趋势的嗅觉也最灵敏。如果要预测楼市方向，建议密切关注杭州这样的城市。”一位房地产业权威人士告诉记者。

　　根据上证报调查，这轮成交反弹仍然是开发商以价换量的结果。以杭州宝龙城市广场为例，这个位于杭州下沙2号大街的高层公寓项目，起价9100元/平方米，均价10800元/平方米。很多购房者坦言，在房价动辄2万以上的杭州，这个价格是相当吸引人的。最终，在开盘一个小时之内，开发商宣布，101套房源仅余十套左右。

　　碧桂园南京凤凰城的热销也有类似之处。据调查，此次碧桂园凤凰城精装修房成交均价5580元/平方米，和去年推出的前一批房源相比，有近600元的单价差。“一些存货较多、年度销售指标完成尚有压力的开发商，目前仍在选择以价换量。这种趋势会持续到下半年。”南京一位房地产业人士称。

　　先导指标回升 全面反弹尚早

　　“商品房销售回暖已成事实。这是一个重要的先导性指标。不过，走出低谷还言之尚早。楼市各项景气度指标全面回升估计要等到四季度。”业内人士称。

　　如果说市场对“触底”还有争议，是因为从一些重要的经济指标来看，房地产确实还在低位盘整。5 月份，国房景气指数连续12个月下滑，房地产投资增速继续回落。前5个月，全国房地产开发投资22213 亿元，同比名义增长18.5%， 增速比1至4 月份回落0.2 个百分点。其中，住宅投资15098 亿元，增长13.6%， 增速回落0.3 个百分点。与此同时，自2010 年1 月份以来，房地产开发投资增速一直保持高于全社会固定资产投资增速，自4月首次落后于全社会固定资产投资增速后，5月再次落后1.6 个百分点。由此可见，房地产对于国民经济的拉动作用连续两个月呈减弱趋势。

　　从开发商的角度来看，虽然房子开始好卖了，但由于存货压力和资金链压力仍未全面缓解，其年初定下的少拿地、缓开工策略还在发生作用。前5个月，房地产开发企业土地购置面积13532 万平方米，同比下降18.7%；新开工面积72859 万平方米，同比下降4.3%，降幅比1至4 月份扩大0.1 个百分点。

　　不过，先导性指标的回升同样值得关注。除了商品房销售数据回暖外，前5个月房企购置土地均价为1936元/平方米，环比1至4 月份增长2.4%，比去年同期增长11%。上海等部分城市还出现全国性龙头房企高溢价拿地的现象。

　　“一般来说，房地产投资数据的全面回暖要滞后于政策和销售市场3至6个月。也就是说，如果趋势不变，基本上四季度投资数据会出现改善。”一位房地产上市公司负责人告诉记者。

　　影响房地产企业定价的还有存货。“上市公司年初定下的销售任务多数与去年相当，由于1、2月份市场太差，企业上半年整体指标完成情况并不理想。因此，下半年为了冲业绩，大型房企不会贸然涨价。我们也希望现在是触底了，但其实还言之过早。应该说，等到10月份销售旺季，如果卖得仍然不错，这一轮的风险，基本上就真的过去了。”一家在香港上市的房地产企业高层向记者表示。

　　从企业年度指标完成情况来看，前5个月，保利地产实现签约金额347.82 亿元，同比增长23.76%。和全年700亿元销售目标相比，保利已经完成任务过半。中海前5月累计实现房地产销售额503亿港元，同比增长25 .5%，也已完成全年销售目标六成以上。世茂地产前五月总合约销售超过164.7亿元，同比增49%，也已完成今年销售目标的54%。

　　相比之下，恒大、碧桂园等企业按进度比例来看，与年度销售目标尚不匹配。因此，不排除恒大、碧桂园等继续在下半年大手笔以价换量。

　　由此可见，一些企业去库存压力已经得到部分化解，一些企业的打折活动还将延续一段时间。而这段时间会持续多久，直接影响楼市低位盘整的周期，和真正反弹时点的到来。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年6月13日