近几个月来，二手房市场的趋于活跃给了部分中介公司再次入市的信心。不论是外围区域，还是市中心板块，都有新店开张的现象。对于市场是否已彻底回暖，未来二手房成交量是否会持续增长，新开的中介门店又能否迎来“开门红”，业内人士分析，二手房月成交量能够达到18000套以上，并且持续3个月以上，才能作为市场彻底回暖的标志。

 
    尽管当前基准利率下调以及个人住房贷款政策有所松动，对刚需释放产生了一定的推动作用，但在刚需主导市场且对应房源稀缺的情况下，二手房市场月交易量恐难突破18000套的瓶颈，未来几个月保持平稳的可能性较大。

    预期好转结束蛰伏加盟店、小中介初现开店潮

    在浦东新区，华夏西路与杨南路之间的上南路是从前的“中介一条街”。2011年上半年，在这段路300米左右的范围内遍布着近10家大大小小的中介店。但从下半年开始，在成  交量持续低迷的市场背景下，行业关店潮开始蔓延，这段路上的门店也开始陆陆续续关门，到今年年初仅剩两三家左右。不久前笔者发现，有两间空关的铺面被其他中介品牌重新开出来。此外，在近上南路的杨南路上，一个月前也新开出一家不知名的中介门店。

    笔者询问多位业内人士发现，开店现象并不只在上述区域出现。比如上海中原美兰湖分行经理丁冬梅就透露，这几天，在其所在的门店旁边，一家中介门店正在装修。“这间店是一家小中介公司开出来的，相信很快就能正式营业了。”而在杨浦区五角场板块，据21世纪不动产上海锐丰分行副经理徐九平介绍，其分行周边近期也开出一家新的门店。

    从业内人士透露的信息来看，近期新开的门店以小型中介公司或加盟性质的中介门店为主。“这类门店开开关关行动迅速。最近，他们可能是预期市场即将回暖，所以重新开店，或是扩大原有地盘。以我们门店旁即将要开出的这间门店为例，这家小公司在附近已有一家门店，可能是觉得区域内有很多市场空间可以挖掘，所以才又开了一间。”丁冬梅透露。

    住商不动产是上海较为知名的加盟性中介公司。据该公司相关人士透露，最近3个月，该品牌共开出16家门店。“这个速度在正常的市场情况下算是一般水平，但比今年第一季度却多出很多。新开的门店既有求加盟的小型中介公司，也有一些门店是歇业后重新开业的门店。”对于老店新开的原因，该人士分析：“主要还是因为他们看好市场吧。我不敢说市场最艰难的时间已经过去，但未来向好的可能性的确比较大。”

    刚需旺盛，出手踊跃降息推动市场进一步升温

    “能够提振中介行业信心的最重要因素，莫过于市场交投活跃度的提高。”有关人士这样分析。而从市场实际表现来看，自第二季度开始，市场总体交易量水平较前期的确有较大幅度提升。

    虽然在3月份积累的需求集中释放后，4月份成交量环比出现小幅回落，但在紧接着的5月份再度上扬。从上海信义房屋提供的资料来看，5月份，二手房成交套数环比增长12.46%，同比增长13.38%，成交金额环比涨幅17.40%，同比上涨10.65%。

    笔者的一位朋友在某建筑设计公司就职，公司员工年龄层次相对较为年轻。该朋友透露：“我们公司总共不到110个人，在最近的6-7个月内，买房子的人加起来倒有10个，清一色都是刚需自住型，以新上海人居多。而且，成交主要集中在3、4、5三个月。”

    进入6月后，总体市场活跃度进一步提升，多数板块二手房交易量仍在持续增长。21世纪不动产徐九平说：“今年3、4月份时，购房者出手的犹豫度还比较强。再加上那时市场上房源供应比较充足，挑选余地大，所以很多购房者出手非常‘纠结’。不少人前前后后看了十几套房子仍然不肯出手。但6月份以来，到门店看房的客户数量有所增多，同时诚意度和出手的迫切度也提高了，多数客户看三四套房子就能确定意向。”

    对于购房者积极入市的原因，业内人士认为也存在信贷方面的因素。不久前，中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。“降息第二天，我们门店就成交了一套小房子。这个客户看房已经看了一段时间了，一直没有决定出手。降息后，他觉得市场可能会回暖，届时房价又会上涨，所以想趁当下市场相对‘冷静期’尽快出手。”上海中原丁冬梅透露。21世纪不动产上海锐丰浦东世博店分行经理石二刚介绍了一个类似的案例：购房者陈小姐看中一套三林世博家园53平方米的一房，但该房源115万元的总价稍稍超出了陈小姐的预算。犹豫之际，央行宣布降息，为避免未来房东跳价的可能性，陈小姐于次日便支付了定金。“贷款政策改变降低购房成本，对市场交易量的影响可能不是最大，但却是主要因素之一。现在85折优惠贷款利率在首套房交易中已经非常普遍，这在今年上半年是不敢想的情况。”合富置业区域经理蔡炯表示。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年6月21日