经常租房的人可能会发现，寻找合租容易碰到一个现象，不论是网络上发的帖子、报纸上登的信息，还是个别房产中介公司提供的租赁房源，承租人最终成交签署合同时，很难与真正的房屋业主打交道，越来越多的“二房东”替代了“真房东”的位置。“二房东”们从真房主手里租下整套房子，然后再整体或分租给他人，以提高租金总额的方式获利。红火的租赁市场使“二房东”层出不穷。

　　据了解，近期有部分动迁房已交房，分配到这些房屋的业主大部分有自住房。根据规定，动迁房必须满三年以后才能上市交易，反正空着也是空着，房屋便出租给了“二房东”。“二房东”接手的都是毛坯房，经过简单装修分割后，两房变三房，三房变四房……转手出租。当中赚取的差价，每月少则上千元，多则上万元，个别手握多套房源的“二房东”收入更为可观。以一套两房两厅为例，签订三年合同，月租金1500—1600元。分割后变为四房，单间房月租金在600—800元，租金总额接近原租金的两倍。

　　据上海中原研究咨询部经理龚敏介绍，从法律层面上讲，在目前已出台的“上海市居住房屋租赁管理办法”中提到，“承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋”，所以，“二房东”现象并非不允许存在。上海作为国际大都市，外来务工人口多，政府提供的公租房、单位提供的集体宿舍等还十分有限，大部分外来务工人员仍需自己租房。对他们来说，一套完整的房源，租金高得难以承受，“二房东”提供的房源正好满足了他们的需求。

　　不过承租人得多长个心眼。“二房东”卷款潜逃，或是承租人在租约没到期就被逼出户的事时有发生，承租人要懂得政策法规，既要廉价租房，也要放心租房。比如“上海市居住房屋租赁管理办法”规定，承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋，未约定的，承租人转租房屋应当事先征得出租人的书面同意。如果“二房东”不能出具相关转租权利证明，说明可能是不合法转租，万一产生纠纷，承租人的权益就可能受到损害。

　　关于最小出租单位，办法中规定，出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租。现在很多“二房东”将客厅、餐厅都改成居住空间出租，承租人在谈判时可以维护自己的权益，不租或是要求减免租金。

　　关于租金，办法中规定，居住房屋租赁期限为1年或者1年以下的，租赁当事人应当在租赁合同中一次性约定租金标准；租赁期限为1年以上的，每年只能调整一次租金标准。承租人不要因为“二房东”说市场行情看涨就随意任其涨价。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年6月21日