佑威机构执行董事黄志坚提醒，6月上海房价处于高位，主要是短期内中高端房源集中成交所致，并不能持续。7月这类房源成交量继续攀高的概率不大，因为中高端房源库存充裕，限购令不除，总体上仍会供过于求。

    来自机构的统计显示，6月沪上楼市的成交热度远超“红五月”。

 
    金丰易居&佑威联合研究中心7月1日发布的数据显示，6月上海市新建商品住宅成交面积为102.07万平方米，环比（较上月）上涨26.59%，同比（较去年同期）上涨了30.67%；成交均价亦环比上涨7.22%，同比上涨11.02%，至24070元/平方米。

    佑威机构执行董事黄志坚称，6月102万平方米的成交量，创下了2011年2月以来17个月 的沪上楼市月度成交量新高。

    银亿集团上海分公司营销总监王士章认为，6月楼市成交延续了5月的势头，不止刚需，改善型、中高端需求纷纷入市。调控加码到现在1年半时间，房价已经筑底了。很多购房者都认为，现在是一个购房时机。未来随着中高端房源成交占比上升，房价可能迎来结构性上涨。

    中高端房源扎堆成交

    上海房价结构性上涨的势头，已有体现。

    黄志坚介绍，分价位段看，6月上海成交的商品住宅中，单价在2万元以下的房源，成交量为51.9万平方米，环比仅增加9.16%；而单价在2万-4万元的，成交量达40.20万平方米，环比大涨53.00%；单价在4万元以上的，虽然只成交了9.97万平方米，但环比增幅也有46.40%，同比更是大幅增加110.66%。

    这一势头与月度成交面积榜的排名颇为合拍。

    佑威发布的6月上海商品住宅成交面积排行榜显示，排名首位的中海紫御豪庭成交了53844平方米，均价为38135元/平方米；排名第三的海珀府邸成交了18065平方米，均价为63970元/平方米。

    6月楼市之所以能够反超“红五月”，黄志坚认为，主要原因是货币政策走势从适度从紧转向了适度从宽，降息降存准率以及首套房利率优惠进一步扩大，让市场有了政策见底的预期。特别是中高端买家，他们比较敏感和有主见，认为政策见底就是入市甚至抄底时机者，果断入市。

    与此同时，开发商也在加大推盘力度。

    据佑威统计，6月上海市商品住宅新增供应量为90.59万平方米，较5月80万平方米的新增供应量提高不少。

    不过，黄志坚依然提醒，6月上海房价处于高位，主要是短期内中高端房源集中成交所致，并不能持续。7月这类房源成交量继续攀高的概率不大，因为中高端房源库存充裕，限购令不除，总体上仍会供过于求。

    据黄志坚介绍，眼下，上海套均面积100平方米以内房源的库存消化周期为7.2个月，属于“供应偏紧”。而套均面积150平方米以上的房源库存量则属于“供大于求”。

    截至昨日发稿，网上房地产显示，上海一手住宅库存已降至980万平方米。其中，普通住宅库存量仅为245万平方米，远低于包括高价房、大户型房源在内的非普通住宅。

    “低开”主旋律

    可见的是，报价“低开”仍是当下的主旋律。

    王士章介绍，该公司旗下的高端楼盘——位于新江湾城板块的银亿领墅，6月中旬就以4万余元的单价开盘，也属“低开”。该楼盘的优惠幅度为8折，总价800万-1000多万元的房源都有。

    不仅是中高端房源，上周末入市的两个刚需楼盘，同样采取了“低开”姿态。

    位于嘉定的宁兴上尚湾售楼处工作人员称，该楼盘6月30日首次开盘，推出100多套90平方米房源，套均总价在150万-170万元，开盘优惠总价最多可减14万元，“开盘到现在已经售出70%～80%。”

    位于金山的合生财富海景公馆售楼处称，该楼盘此番推出200多套房源，包括100平方米的两房和120、160平方米的三房，单价1.5万-1.8万元，可享9.5折优惠，“现在的常规优惠是预付2万元定金，总价可减10万元。已经卖了50套左右。”

    王士章说，嘉定新城的新盘多在4、5月份推过了，开发商现在推盘的兴奋度不是太高。从上尚湾的定价来看，还是低开。这也是主流旋律，开发商很理性，希望通过低开取得资金回笼。

    沪上一位开发商提到，很多购房者还是比较犹豫，一听到政策风声就会打退堂鼓。今年下半年，上海楼市的月均成交量会在80万平方米以上，还是会比较活跃，只要大家不涨价。现在尽管有个别楼盘在上调价格，但更多的开发商还是保持理性态度，以出货、减少库存为目的，定价还是比较合理。

    量价齐升预期

    对下半年楼市走向持乐观态度的人不在少数。

    一位央企开发商称，6月全国各地楼市的成交量都在创新高。很多刚需购房者担心房价会涨，提前入市。今年经济也比较萧条，不可能再出打压政策。

    让该开发商乐观的理由不止这些。

    上述央企开发商称，现在土地市场很热。上周五，南京有一块地，从7800元/平方米的起始价，一路竞拍到1.02万元/平方米。

    该开发商还提到，卖得好的楼盘会小幅提价，试探市场。7月，开发商大多会为“金九银十”做准备。

    据他称，南京有一个楼盘开盘价8500元/平方米，现在已提到9200元/平方米，还是卖得不错。杭州、南京等地不少楼盘单价都上调了300至500元。

    这一说法得到了机构人士的认同。

    在分析师看来，如果下半年政策、市场预期不变，房价和成交量都会缓慢回升。

    “去年上海商品住宅年成交量为727万平方米，月均成交量不到70万平方米，今年不管是月均还是年成交总量都会比去年高。”某分析师说。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年7月2日