8月首个周末，沪上楼市成交出现分化。早报记者昨日从售楼处了解到，上周末新增入市的4个楼盘中，部分定价明显高于周边水平的楼盘销售遇冷，而部分低总价的刚需楼盘虽然价格有所上调，但仍取得了不错的销量。

 
    某上市房企副总裁称，虽然目前市场上优惠幅度很大、性价比很高的楼盘已不多见，但如果价格明显高于周边在售楼盘，购房者也不会买账。

    “定价偏高”

    开盘未获热销

    8月5日下午，早报记者来到位于松江九亭的贝尚湾售楼处，现场看房者并不算多。一位销售人员介绍，该楼盘此次推出112套带装修一房、两房，均价在2.5万-2.6万元/平方米，提前付意向金可享受总价减12万元的优惠，“优惠后的均价在2.4万-2.5万元/平方米。”

    当天是贝尚湾该批房源推出的第一天。早报记者未在售楼处现场看到销控表，但销售人员手中的销售资料显示，截至昨日下午5时，该楼盘已定售出房源20套，其中19套为两房，1套为一房。

    据现场一看房者称，贝尚湾周边二手房源价格最低为1.5万元/平方米，好一点的次新房价格在1.7万-1.9万元/平方米，贝尚湾一期的带装修二手房价格也只要2.1万元/平方米。
  
    “该楼盘主要吸引的是区域周边的改善型需求，之前该楼盘的成交均价在2.3万元/平方米。”业内认为，贝尚湾这批新推出房源未能实现开盘热销，定价相对偏高可能是主要原因。

    某民营房企总裁助理分析，虽然刚需楼盘纷纷取消了大幅折扣，但目前这类楼盘仍以跑量为主，后市价格不会出现大幅上涨。真正意义上的涨价不大可能出现，这是调控政策、购房者接受程度两方面共同决定的。

    低总价楼盘热销

    相比之下，同样在上周末新增入市的三个楼盘售楼处，则给出了销量不错的说法。

    位于嘉定的天居玲珑湾售楼处一工作人员称，该楼盘此次加推80多套两房、三房房源，均价在1.1万元/平方米，“目前已售出85%。”该楼盘4月初开盘时的均价在9000多元/平方米。

    位于浦东的乾耀东港售楼处一工作人员称，该楼盘此次推出了52套房源，均价在1万元/平方米，“目前还剩八九套。”

    业内称，进入8月，上海楼市仍维持着中低价位刚需楼盘成交向好的局面，即便定价较年初时有所上涨，也仍然能卖得掉。

    “那些单价低、总价低的刚需楼盘，哪怕价格回涨个5%甚至10%，销量还是能保证。”他说，这是因为调控以来积压的刚性需求很大，而且近期贷款政策也支持首次置业。

    在业内看来，限购、限贷条件下，购房者仍以首次置业和首次改善型置业为主，这两类客户群体对价格敏感度很高。

    给出较大幅度优惠的三湘海尚别墅，亦称上周末销量不错。 

    据该楼盘售楼处一人员称，三湘海尚别墅此次推出了90套叠加别墅，均价3万元/平方米，开盘期间每平方米优惠1000元，再根据总价不同打8.8折、8.5折，“已售出三十几套。”

    “8月新增供应会增加”

    业内认为，8月乃至下半年的成交量能不能维持高位，很大程度上取决于中低价位刚需楼盘的供应能不能上来。

    “上海楼市成交量在经历了7、8月的平稳过渡后，9、10月会出现放量。如果成交量持续走高，到了11、12月，刚需楼盘将面临价格普涨的压力。”他说。

    上海搜房数据监控中心截至8月3日的统计显示，8月上海预计新增入市的住宅楼盘有40个，其中纯公寓项目26个，纯别墅项目12个，另有两个混合型楼盘。8月预计开盘量较7月的实际开盘量增加了近七成。

    该项统计未细述刚需楼盘的比重。

    不过，某上市房企副总裁称，7月上海楼市的存货是下降的，相信8月楼市的新增供应会增加，“由于7月的刚需房源的供应量较6月有所下降，8月的刚需供应肯定会上升。”

    截至昨日发稿，网上房地产显示，上海一手住宅的库存面积为979万平方米，较今年逾1000万平方米的库存高位降幅明显。

    搜房网分析师曲鹏称，7月上海楼市仅有24个项目开盘，是今年以来实际推盘量第二低的月份。主要是部分开发商对当前市场购买力持怀疑态度，将推盘计划向后推迟。但7月楼市的成交量仍维持高位，且监管层支持首套房需求的政策仍在延续，预计8月份开发商的推盘热情会有所回升。

    曲鹏预计，8月实际开盘的楼盘数量将持续走高，有望达到甚至超过4月41个楼盘的年内最高推盘量。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年8月7日