连续的高温天、本市强调楼市调控仍将从严、6月底的一波成交高峰……多重因素作用下，楼市的“温度计”刻度开始下降。7月，无论是一二手房成交都出现了下滑。紧随而来的8月也并不乐观。

 
    佑威机构执行董事黄志坚表示，7月商品住宅成交量受季节影响下滑，或预示着“利多”已经基本消化，8月的成交量在7月的基础上继续下滑的概率应该相对比较大。

    随着调控政策日益深化，越来越多的中高端项目加入降价或者低开的大军中，并取得不错的市场反响。而原先平价入市的高端项目却丝毫不敢轻易提价，以位于普陀长风(社区网 论坛 商铺)地王项目的中海紫御豪庭为代表，趁热打铁于7月快速加推一批全新房源，售价基本与前批相持平，保持在3.8万－3.9万元/平方米。华润新江湾九里也将从以刚需为主的166平方米户型转为主推以改善性需求为主的256平方米的户型。该户型也采取平价策略。将之前4.6万的单价定位至4.2万进行出售。高端产品主要针对于改善型客群，受限购、限贷等政策牵制，本身此类型需求量就相对有限，再加上密集推盘等客观因素，将无疑提高了取得热销成绩的难度性，充足的客户累计度以及买家的认同度将成为关键，如在热销之后，选择盲目提价则可能会适得其反，因而导致部分中高端楼盘更多地倾向于“安全模式”，平价加推后续房源。

    与此同时，虽然新建住宅成交明显回落，但新推别墅项目成交却相对稳定，成为一大亮点。搜房网相关数据则显示，今年上半年，上海地区别墅成交呈现逐步走高之势，二季度成交面积环比上涨12.1%。值得注意的是，新建别墅近期成交表现稳定，或与部分公寓买家转投别墅市场有关。在闵行颛桥板块，7月以来别墅买家中有1-2成为原本想购买公寓者。他们的预算一般控制在300-400万元间，较青睐购买新建别墅楼盘。一些买家认为，中心城区买二手公寓虽方便、但房龄较旧且面积小；而买新建别墅则住得舒适、且税费成本较低、还可通过轨交线路出行。“别墅市场发展实际上跟政策相关，但是冲击并没有常规的普通住宅市场那么大。”中国指数研究院院长、搜房控股董事长莫天全表示。

    主笔手记

    对楼市预期发生明显分裂

    上周独立经济学家谢国忠抛出观点：“千万别买房子，有空房子赶快卖掉”，引来业内外和社会上的广泛议论。不仅是房地产专业领域的任志强等著名大嘴，像梁小民这样搞理论的经济学家也参与了讨论。

    虽然气质悲观的谢国忠是一个永远的唱空派，然而，他这番话若是放在去年这个时候说，也许会比现在得到多得多的赞同声音。很明显，由于6月份以后各地楼市出现明显的回暖趋势，加之各地政策也有此起彼伏的松动迹象，近期唱空楼市的声音大大减弱。相反，像董藩这样的楼市吹鼓手们，甚至还高喊出了“最佳买房时机已到”之类的豪迈口号。

    而在另一边，国务院有关部门近来频繁叫停了一些地方政府擅自作出的松动调整，并一再表态：决不能放松对楼市的调控。

    值得提醒的是，主观期望与客观预测之间的巨大区别不应该混淆。有些人看好楼市并投资了楼市，他们当然很希望楼价永远只涨不跌，并希望别人也对此深信不疑；还有人从各种各样的立场出发，希望并认定楼价马上就会大跌，并试图说服别人也都这么认为。但不管出于什么自利或利他的动机，这些想法可能都不是事实，而且都会有害处。

    唯一真实的是：世界上没有只涨不跌的市场，房价也一样。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年8月7日