连续两年超千亿元的规模增长惯性，正在将行业龙头万科推进又一个利润快速增长通道，并有望进一步拉开与竞争对手的距离。

　　在去年高达1222亿元的已售未结资源基础上，万科2012年上半年实现营业收入307.2亿元和净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。这意味着万科的营业收入和净利润增速较去年同期分别大幅飙升了35百分点和19个百分点，而万科在全国的市场占有率则进一步上升至2.68%。

　　手持470亿元现金的万科，在复杂多变的房地产调控中显得收放自如，经历首季度的“零”拿地观望后，开始从7月份进入密集拿地。

　　上半年净利润增25%

　　昨日，万科发布半年报显示，2012年上半年，万科实现结算面积263.8万平方米，同比增长90.7%；结算收入302.2亿元，同比增长55.4%。上半年实现营业收入307.2亿元和净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。

　　由于房地产行业存在着结算周期滞后性的特殊情况，房企利润指标往往反映的是大概半年前或者一年前的经营状况。

　　根据公告，上半年万科累计实现销售面积602.5万平方米，同比增长6.5%，销售金额625.4亿元，同比下降4.7%。而此前截至2011年末，万科仍有已售未结面积1085万平方米，对应合同金额高达1222亿元。

　　万科董事会秘书谭华杰表示：“上半年公司推盘量不大，明显低于去年同期，全年新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度，9月份之后预计推盘会有明显增加，只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年1215亿元是大概率事件。”

　　刚刚发布的销售月报还显示，7月万科实现销售面积96.0万平方米，销售金额103.9亿元，同比分别上升22.8%和14.4%。截至7月，万科累计实现销售面积698.5万平方米，销售金额729.3亿元，分别同比上升9.6%和下降1.6%。

　　值得关注的是，房价的调整对万科产生直接冲击，上半年其房地产业务的结算均价为11456元/平方米，同比下降17.4%；房地产业务毛利率为26.5%，同比降低5.6个百分点；结算净利率14.2%，同比下降2.2个百分点。

　　谭华杰称，这反映了市场调整期部分城市或区域住房价格调整的影响，但更主要的原因还是销售结构的变化，因为去年同期深圳、广州、上海等城市在市场环境较好时销售的产品占比较高，当时结算均价和毛利率均处于较高水平。

　　虽然结算均价和利润率同比下降，但投资者颇为关注的万科资产回报率有所上升。上半年公司全面摊薄的净资产收益率为6.76%，比去年同期的6.44%提高0.32个百分点。

　　手握现金470亿元

　　与去年大规模已售未结资源类似，截至6月底，万科合并报表范围内尚有1392万平方米已售未结资源，对应金额高达1464亿元，较2011年末分别增长28%和20%，这意味着其未来一年仍有望保持较快的业绩增长惯性。

　　但由于已售未结资源规模进一步提升，受累于预收账款增加的直接影响，万科上半年资产负债率进一步上升至78.9%的历史高位。同时，万科上半年的存货值也由年初的2083亿上升8%至2264亿，位居国内各大房企之首。

　　谭华杰对此表示，预收账款并不构成实际的偿债压力，如果剔除预售账款，万科真实负债占总资产的比例只有39.3%，较去年年末下降0.3个百分点，明显低于A股房地产上市公司一季报的整体水平49%。

　　此外，与万科销售规模增长并不匹配的是，上半年万科在土地市场上颇为保守，一季度甚至在招拍挂市场上“零”拿地。1至6月，万科仅仅新增加开发项目14个，对应规划建筑面积合计为213万平方米，约仅仅为去年同期的一半。

　　事实上，近期万科的拿地动作相比上半年已经有所加大，7月份一改此前几个月的保守作风，一个月内共计斥资约60亿元在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安等地拿地，7月份以来拿地投入超过上半年总和。

　　让万科感到底气十足的是，截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。

　　与万科相比，保利地产不久前则发出业绩预警，上半年实现净利润24.55亿，同比下降12.13%；7月27日，富力地产也发布公告称，预期截至2012年6月30日六个月的未经审核合并纯利将较2011年同期大幅减少。

　　但有业内分析人士认为，万科去年实现净利润96.2亿元，今年冲刺百亿利润大关是其重要目标，而万科要在下半年实现63亿元的净利润依然压力不小。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年8月9日