2012年9月，上海二手房指数为2588点，较上月上涨4点，环比上涨0.15%，涨幅相比上月扩大0.07个百分点。9月指数维持弱势向上，成为自6月价格反弹后的四连涨。

    9月二手房市场成交量继续萎缩，“金九”行情宣告落空，但价格指数在临界点上微翘。在指数系统监测的所有板块中，70%上涨，19%下跌，11%走平。上海二手房指数办公室认为，9月二手房市场出现挂牌量减少、提价明显、客源短缺、成交冷清的局面。一方面，二手房价格维持上扬，与买家心理价差拉大；另一方面，刚需新盘放量，买家分流明显，加上非沪籍单身人士限购效应逐渐放大，二手房客源明显不足，成交胶着，博弈加剧。

    9月13日，上海市房管局发布《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，一个半月内第二次重申限购令的执行；9月中旬国务院副总理李克强表示，抑制房价过快上涨可防止抬高城镇化门槛，有利于调节收入分配，促进社会公平正义；住建部相关负责人表示，适时对执行调控政策不力、放松调控政策造成房价过快上涨的地区实行问责。这一切使得稳定房价预期有所增大。

    价格上涨动力不足

    9月，市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.17%，涨幅比上月扩大0.12个百分点。其中市中心4个区及浦东陆家嘴9月上涨0.18%，涨幅比8月扩大0.09%。市区内，静安上涨0.19%、徐汇、长宁、普陀均上涨0.18%。市区房价坚挺，还是在于房源稀缺，尤其是性价比较高的房子，一旦“笋盘”出来会吸引多组客户看房，不少业主趁势跳价。市区老工房成为涨价排头兵，看准行情稀缺，业主多选择调高挂牌价格5%-10%。但老工房房龄偏久，如买家不能顺利贷款，会阻碍交易进度，急于出手的卖家多选择一次性付款。

    9月，新兴城区整体上涨0.14%，涨幅比上月扩大0.04个百分点。其中，嘉定、松江、青浦近市区部分分别上涨0.19%、0.13%、0.11%。年初以刚需、首次置业、小户型为主，随着时间推移，大户型成交量有所上升，改善型需求开始释放，价格递增，如今总价在200万元以上的大户型需求量开始增多。新兴城区新盘供应充足，在一手房降价压力下，二手房客源分流明显，区域内部分二手房板块出现滞涨，业主接受议价以促成交。另一方面，陆续有银行取消首套8.5折优惠，而作为新兴城区购房主力的刚需客对价格极为敏感，为抓住时机获得优惠利率，面对价格小幅上涨但合意的房源，放弃观望，提前入市。

    非新兴城区9月整体上涨0.09%，涨幅比8月缩小0.10个百分点，缩小达一半以上。如奉贤南桥、浦东外环板块分别下跌0.32%、0.28%。唯一的利好是9月28日轨交22号线（金山铁路支线）试运营，金山成为刚需客骤增板块，整体上涨0.16%，其中金山枫泾和金山新城分别上涨0.37%和0.25%。而养老需求购房也在远郊初现端倪，预期未来成为新的热点。

    价位落差阻碍交易

    2012年9月全市128个板块中，上涨板块89个，下跌板块24个，持平板块15个。

    9月上涨板块平均上涨0.29%，涨幅相比8月扩大0.05个百分点。如静安寺、徐汇淮海西路、长宁中山公园、黄浦老西门板块分别上涨0.46%、0.46%、0.44%、0.41%。由于改善型需求在涨价区域占到市场较大比重，他们往往是先卖掉手中房子再去置换中意房子，在卖房的同时也在看房。由于所想置换的房子价格居高不下甚至跳价，改善型业主若想要购入中意的房子，势必也提高自己卖出房子的挂牌价。如此一来，各板块之间出现比价效应，上涨板块增多，且涨幅扩大。

    持平板块为15个，如浦东世博滨江、虹口北外滩、黄浦五里桥等板块。多数为一些成交不热的板块，之前涨跌相抵的板块减少。

    下跌板块比8月减少10个，下跌板块平均下跌0.29%，跌幅相比8月扩大0.03个百分点。下跌板块刚需房和高档房皆有，由于政策效应滞后性，早先颁布的非沪籍单身人士限购政策的挤出效应集中显现；加上近期住房限购检查从严，中档房置换需求迅速回落，部分无法购房的外地人士只能以租房过渡。如宝山共富板块下跌0.36%，闵行七宝、松江莘闵板块下跌0.34%。而一些传统或新兴豪宅区，受一手豪宅“开闸放量”影响，卖家坚挺心态也开始松动，调低价格为求出手，如浦东塘桥、长宁古北板块分别下跌0.35%、0.30%。

    上海二手房指数办公室认为，“史上最严厉”的调控打压投机、投资购房，使得沉寂已久的刚需购房释放，继而在6、7月出现高成交量也属正常。但释放的需求是需要补充和积累的，目前从紧的调控政策导致回暖预期不强，成交量自然不会一直处于上升状态。继8月后，9月二手房市场继续量跌而价格弱势上涨。一手房市场分流客户，二手房价格继续向上，性价比高房源缺乏，导致买家出手意愿下降。热点乏善可陈，楼市持续疲软，或蔓延至10月。“金九”已不“经久”，“银十”或不“盈实”。（上海二手房指数办公室）

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年10月8日