上周末上海楼市新开楼盘，以远郊刚需楼盘为主，受区域客源不足和价格平开影响，开盘销售情况反应平淡。

 　　“开盘期间销售率超50%才算可以”

　　11月4日下午，记者来到位于嘉定安亭的嘉实上城名都售楼处。据销售人员介绍，此次推出186套一至三房，均价1.25万元/平方米，开盘期间客户可享受2万元抵5万、6万元优惠。

　　不过，记者在该售楼处看盘期间，现场客户不是很多。销控表显示，开盘两天售出的房源数为60套，其中一房、两房房源居多。

　　其他几个远郊刚需楼盘的开盘销售率也较为平淡。

　　位于浦东航头的领航uptown售楼处人员称，此次开盘推出200套两房、三房房源，均价1.33万元/平方米，“目前已售出六七十套。”

　　闵行浦江坤庭售楼处人员称，此次推出40套150平方米三房，均价1.75万元/平方米，“目前可选择的房源还有很多。”

　　唯一听上去销售情况较好的是青浦恒文星尚湾。该楼盘售楼处人员称，此次推出100多套两房，均价1.3万元/平方米，“目前还剩30多套。”

　　有分析师表示，恒文星尚湾今年的销售情况一直较好，其他几个远郊楼盘原本区域客源就不很充足，很难吸引市区客户，加上定价偏高，造成开盘销售率不佳。

　　“嘉实上城名都最贵的时候卖过接近1.3万元/平方米，但该楼盘年初将上一期尾盘清盘时，价格曾定为9000多元/平方米，像这种远郊楼盘价格如能在1万元/平方米左右，才能较大拉动成交。”该分析师称。

　　该分析师说，每平方米1万元左右的价格对开发商来说只是微利，显然开发商想要追求利润而不愿这样做，虽然年中以后市场好转，不少刚需楼盘都出现了价格小幅上涨，但只有前期跌过价的楼盘才有资格这样做，“刚需楼盘开盘期间的销售率要达到50%以上才算可以，不过如果资金压力不大，六七十套的销量开发商也能接受。”

　　“想吸引区域外客户要有更高性价比才行”

　　某上市房企营销总监表示，虽然这几个远郊刚需楼盘销售率偏低，但从绝对数量上看，六七十套的销量对中小开发商来说也还算可以，肯定不算滞销，也能达到开发商的预期，“这些中小开发商项目不多，房地产的盈利也只是公司主营业务的一部分，不像纯粹靠开发楼盘为主业的主流房企，后者决策、定价、营销模式比较市场化。”

　　该总监说，与主流开发商相比，当市场好转之后，中小开发商趁势涨价的意愿更强，不愿牺牲利润的动力更大。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为，上述远郊楼盘的定价并不算偏高，对于当前的市场来说仍然算平开，只是在当地区域需求不够充足的情况下，要想吸引区域外的客户，当然要有更高的性价比才行。此次不同远郊区域的几个刚需楼盘表现均不是很抢眼，联系前一周周末刚需楼盘开盘销售率已经开始出现下滑的迹象，这或表明经过9、10月的一波市场消化，一些地段较好、能大量吸引市区客户的刚需楼盘近期没有新加推房源，市场正处在重新积累客源阶段。

　　宋海说，由于全市刚需楼盘数量较多，一个楼盘成交六七十套，总的刚需成交量还是能有保证的，而近期刚需楼盘成交也呈现出成交分散的情况，不像过去都是集中在一些高性价比的“明星”楼盘上。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年11月5日