■ 上海连续三个月环比停涨 

　　■ 开发商称年底前“没必要微利出货”



    房价的环比涨势仍在延续。

　　11月18日，国家统计局公布的10月份新建商品住宅售价变动情况显示，70个大中城市中，价格环比（较上月）上涨的城市有35个，略多于9月的31个，但涨幅均未超过0.5%；价格下降的城市有17个，比9月减少7个。

　　路透社根据国家统计局数据测算得出，10月70个大中城市新建住宅平均售价环比微升0.05%，涨幅高于9月的0.01%；而相比去年同期（同比），70个大中城市新建住宅平均售价则下降1.1%，连续第八个月同比下跌，跌幅继续缩窄。

　　不少受访业内人士判断，明年“两会”前，中国楼市的价格和成交量将维持平稳。

　　一线城市房价涨势渐起

　　一线城市10月的房价更为坚挺。

　　国家统计局数据显示，10月北京新建商品住宅价格环比上涨0.3%，广州和深圳均环比上涨0.4%，上海持平。中国房地产数据研究院执行院长陈晟分析，京沪穗深四大一线城市房价企稳。

　　上海似乎是个例外。按国家统计局数据，上海房价已连续三个月环比停涨。

　　陈晟说，上海有些企业的全年销售任务还没完成，价格会微幅下调。相较之下，北京供应量偏少，存货的去化周期在12个月以内。而上海的存货去化周期在14至15个月。上海楼市正处阶段性供大于求的状态，所以房价会呈现稳中有降。

　　沪上一开发商还提到，上海的可售房源都在外郊环，刚需楼盘占比大。这也是上海的均价会低一点的原因。

　　该开发商认为，未来上海房价会继续略微下降，刚需楼盘成交占比高是主要原因。据该开发商称，沪上中高端楼盘不会在年底推，也不会有太大的成交量。

　　陈晟称，相比一线城市，二三线城市房价上行趋势较弱。

　　不过，他同时强调，诸如武汉、成都、重庆这样的城市，处于一个供需两旺的局面，所以房价会处于微涨微跌的动态平衡阶段。

　　三四线城市的房价面临下行压力。

　　陈晟说，鄂尔多斯、连云港等三四线城市的库存压力很大，有些城市的新增供应量四五年内都没办法消化完。

　　“房企不愿再牺牲利润”

　　受访开发商普遍称，无意在年底降价。

　　沪上一开发商称，虽说今年很多房企的业绩目标定得不高，但不少企业的资金回笼量仍不能满足自身发展需要，没钱去买地。

　　即便如此，该开发商仍称，眼下现金流还能过渡，没必要微利把楼盘推出去。

　　“我们最近卖得一般，中介分销力度比较弱。”一中高端楼盘开发商说，9月份、10月份上海楼市的月均成交量都到了80万平方米，成交量不算差，但也不算活跃。

　　但该中高端楼盘开发商相信，年底对开发商而言会有一波小行情，“很多中高端楼盘都是主流开发商的，现在的价格是能够成交的，购房需求仍在。11、12月份，中高端楼盘会有一波成交，房价可能会出现结构性上涨。”

　　一不愿具名的市场人士指出，短期内房价不会上涨的原因在于两点：一是绝大多数企业已完成了80%的业绩目标。二是企业不愿意再牺牲利润。

　　上述市场人士透露，某年度销售目标定在50亿元的小型房企总部近期下达要求，所有城际公司都不能降价。该公司在绍兴有一个别墅项目，土地成本就3万元/平方米，以前卖4万元/平方米，今年卖3.5万元/平方米，只卖出2套，四季度一套都没卖出去。但该房企总部现在的要求是，即使不卖，也不能亏钱卖。

　　不过，长期来看，高库存的压力仍在。

　　上述市场人士称，北京和上海的市场存量偏高，局部存量更高。这个压力，开发商今年感受不明显，但明年会体现出来。而明年“两会”前，开发商还要面临新一轮的业绩压力。

　　截至昨日发稿，网上房地产显示，上海市一手住宅库存面积为1026.84万平方米，处于今年以来的高位。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年11月19日