上周末沪上首度开盘的几个刚需楼盘频传热销声。

　　11月18日，浦东祝桥朗诗未来树售楼处首次开盘，现场看房者颇多。据现场销售人员介绍，该楼盘此番领取预售证的460套房源一次性推出，为60-80平方米花园洋房，优惠后均价在1.31万-1.32万元/平方米。售楼处称，截至昨日19时，已定售出房源近350套。

　　据朗诗未来树相关负责人介绍，该楼盘的客户主要以区域及周边的刚需为主，“我们积累客户的时间较长，用了半年多的时间，区域周边没有其他新盘。”该负责人称，今年朗诗业绩完成情况良好，但仍然希望尽快跑量，“明年我们还会继续加推，价格会有所上调。”

　　中房信分析师薛建雄认为，上周末郊区新盘销售情况不错，价格合理，主打刚需，开发商的营销也发挥了作用，“因为今年的业绩完成得不错，开发商年底时开新盘压力就不那么大。”

　　“年底楼市未变冷”

　　不只是朗诗未来树给出热销说法。同样系首次推盘的浦东惠南绿地皇家官邸售楼处昨日称，该楼盘此番推出的70多套170平方米大平层，优惠后均价在1.4万元/平方米，“还剩10套左右。”

　　金山新城金瀚园售楼处称，该楼盘此次推出280多套两房、三房，优惠后均价在1.25万元/平方米，“两房卖了一半，三房销售也较不错。”

　　某上市房企营销总监认为，“从目前情况看，各区域的刚需楼盘在开盘后，后续时间里的销售都还不错。这说明到了年底，楼市没有变冷的趋势。”

　　不过，该营销总监指出，某些区域性太强的楼盘，由于积累客户时间较长，带来开盘热销声，但由于区域客户消耗严重，存在销售后劲不足的可能性。

　　除了全新盘，上周末新增入市的闵行城花新园售楼处也称，该楼盘此次加推的56套三房，均价在2.6万-2.7万元/平方米，“已售出近50套。”

　　“房源较多的楼盘涨价时会较谨慎”

　　对于年底楼市走向，某外资房企执行董事称，总体态势将趋于稳定。

　　“房价下跌的预期已经止住，并且开始出现上涨的预期，但由于调控并未放松，成交量会维持适中水平而不会井喷，价格顶多也只会稳中略升。”该外资房企执行董事称，目前刚需楼盘仍是主流，中环以内的楼盘成交占比仍将维持低位。

　　据该执行董事称，该公司旗下一个在售刚需项目，上周末两天的成交量约为50套，“由于年初时预期较低，今年各开发商的业绩完成得都较不错，明年我们还会继续加推刚需房源，价格会与市场保持一致。”

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海进一步说，从供需角度看，目前刚需楼盘存在价格上涨的压力，但开发商想要迈出这步不容易，“对于后期房源较多的楼盘，开发商在涨价时会比较谨慎，因为贸然涨价会影响到下次开盘的定价和销售。目前出现涨价的，大多是后续房源不多的楼盘。”

　　“如果不涨价，开发商就只剩下一个要求，就是卖得要快，使现金流更安全，降低财务成本。”宋海说，调控状态下，开发商涨价已不会像过去那样跳空地涨，而是化整为零地慢慢往上加，“春节后的3、4月份，房价是否上涨，要看需求是否旺盛，同时看供应量怎么样。”

　　上述上市房企营销总监则认为，春节后房价是否会涨主要取决于政策走向，如果调控不放松，需求仍然不会有太大规模释放，那么价格还将总体保持平稳。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年11月19日