因下半年以来的积极出货，部分开发商资金解困之后，被积压的拿地需求开始逐渐释放，与此同时，近期推出众多地块中不乏核心地段的优质地块，还有个别再次出让的地块降低了出让底价。在此背景之下，上海土地市场近两个月来呈现供需两旺势头。

 
    据汉宇地产土地监测数据显示，10月份，上海共成交14幅经营性用地（不含动迁及保障房用地），出让金额达129.88亿元，创下14个月以来的历史新高。11月1日—15日，上海土地市场共成交10幅地块，虽成交金额与上月相比存在差距，为32.48亿元，但如下半月计划出让的17幅经营性地块均能成功成交的话，将顺利打破年内土地市场月成交经营性地块幅数最高纪录。

    城市规划核心地块最抢手

    策源地产董事长邹泽人指出，截止目前上海全年土地供应计划仅完成50%左右，但按照以往经验，土地市场一贯是“后发制人”。下半年以来，上海土地供给的规模和质量逐月提高，大幅提升房企竞拍意愿，出让金额也屡创新高。而从成交结构来看，住宅及商业用地仍然是市场关注热点，10月溢价成交地块中商住项目占比近40%，其中上海恒生置业有限公司摘得浦东新区唐镇新市镇a-5-3地块溢价率达到59.8%。面对持续升温的土地市场，房企拿地策略仍较理性，对地块的区位条件、开发潜力和资源配套要求较高，竞拍激烈的地块较为集中在黄浦)江沿线、世博园区和浦东唐镇等城市规划核心区域。

    在黄浦江沿岸周边，如徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块就经过激烈的竞价，最终被上海保利建锦房地产有限公司,信保（天津）股权投资基金管理有限公司以45亿元总价摘得，溢价率43%，折合楼板价为27055元/平方米。而就在保利地产摘得徐汇滨江地块的第二天，保利地产又联合融创中国通过挂牌转让方式以21.24亿元竞得森兰·外高桥南部国际社区 A10-1、A10-2、A10-3地块，楼板价17678元/平方米，溢价率59.58%。

    汉宇地产市场研究部经理付伟指出，作为具有央企背景的保利地产，在参与一些优质地块的争夺战中，透露出“志在必得”的坚决决心。短期内集中拿地的行为，难免会释放出未来楼市企稳或者持续回暖的积极信号，从而影响买卖双方对后期市场的整体预判。而释放积极拿地信号的同时，开发商并没有失去理性。面对大体量的优质地块，保利更多地倾向于采用“联合作战”的模式参与竞标。此方法不仅可以降低购地费用在自身总资产的占用率，同时未来所面临的政策、融资等一系列风险也会得到相应分散。

    “复出”地块纷纷顺利成交

    10月以来，上海土地市场出现了不少“复出”地块也同样吸引眼球。以浦东新区浦兴社区Y000902编制单元19-04为例，该地块曾于去年成交，被退地后，今年11月二度入市最终被嘉华旗下华控有限公司以6.71亿的价格摘得，成交楼板价为21682元/平方米，反超地块去年成交总价约1000万元。汉宇地产市场研究部经理付伟指出，此幅地块地处金桥板块，虽然出让体量不大，但凭借周边整体配套成熟等优先条件，支撑着房企强烈的拿地意愿。该地块未来建成之后，将有望成为板块内又一品质相对较优的代表楼盘。

    除了曾被退地地块，还有不少“流拍”地块也于近日顺利出让。付伟指出，2011年共产生27幅经营性用地“流拍”。而这些地块陆续在今年进入市场，截止到11月19日，已有9幅“流拍”地块顺利出让。其中，自10月份以来，就有5幅地块集中成交。虽然，房企的自有资金通过销售渠道有所增长，因而土地储备成为近期开发商首要任务之一，但理性择地成为他们拿地的普遍特性。去年产生的诸多流拍地块中，不单纯是由于地块自身缺乏吸引力所造成，更多的是由于房企的销售业绩无法支撑其在土地市场中有所作为，而地方政府为能够顺利出让这些流拍地块，大多会选择下调起拍价的策略。这将吸引部分有意向拿地的开发商存在“抄底”心态，尤其是对于优质地块而言。

    从近期成交的5幅“复出”地块表现来看，的确呈现出显著的差异化表现。以嘉定的两幅纯住宅用地：嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块以及嘉定区顾浦河以东、吴淞江以北地块（03B-12、03B-13）为例，最终均以30%以上的溢价率成交，而中标房企资金实力不俗，分别是三湘及绿地。嘉定区仍旧作为新房住宅市场未来重点开发之地，大体量的地块对于大型房企而言依旧具备较大吸引力。与之形成鲜明对比的是，一些非热点板块的流拍宅地，则大多以底价的状态成交。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年11月23日