限购以来，上海60平方米以下小户型商品住宅市场急遽萎缩，今年截至11月19日，仅成交5.4万平方米，比2009年最高峰的32万平方米减少八成左右。同期，中环内该类房源也仅余128套。分析认为，限购之下买方“一心求大”，房企开发小户型积极性下降，是市场萎缩的主要原因。 

 　 成交占比不足1%

  　德佑地产市场研究部监测的数据，目前上海一手小户型商品住宅（60平方米以下，剔除酒店式公寓、办公、SOHO等50年产权的商住小户型项目，下同）可售量仅有1600套，共计8.18万平方米。此外，今年以来（截至11月19日，下同），上海一手小户型商品住宅成交了1001套房源，成交面积为5.4万平方米，相比去年同期减少13.6%。

　　从今年的成交走势来看，小户型市场总体呈先抑后扬的趋势，不过即便是成交量最大的10月，成交面积也仅有8000多平方米。而外环以内的小户型仅占到成交总面积的26.1%。从全市商品住宅成交来看，60平方米以下的小户型成交更是少得可怜，1月至今其成交面积占全市商品房成交面积的0.69%，占比不足百分之一。1月至今上海小户型成交均价为16447元/平方米，成交集中于春江美庐、常发豪庭等项目。10月至今，全市小户型商品住宅成交面积为1.0万平方米，处于全年的相对高位，这与金铭文博水景苑小户型房源在10月的集中成交有关。

　　闵行颛桥板块目前存有263套小户型房源，居全市之首，宝山淞南高境板块和浦东临港新城板块分别存有161套和143套房源，位居2、3位，而其余的板块存量均不足百套。

　　减供致成交缩水

　　“小户型成交趋弱的主要原因是供应的大幅缩减，其实从最近几个成交较大的小户型项目来看，小户型目前的需求量仍然存在。”同策咨询与研究发展中心高级分析师许之静表示。

　　记者发现，今年以来，小户型成交超过百套的项目仅有宝山的春江美庐和嘉定的常发豪庭两个，而10月以来，小户型成交最为抢眼的则是闵行的金铭文博水景苑。这些楼盘均是近阶段板块内的销售领军楼盘。

　　“从春江美庐、金铭文博水景苑等项目小户型房源的销售情况来看，小户型在市场上受欢迎程度较高。以春江美庐为例，该项目3月开盘至今，60平方米以下的小户型仅剩一套，基本售罄，而其余面积较大的房源尚有60余套。由此可以看出是供应稀少限制了小户型房源的成交量。”德佑地产市场研究部主任陆骑麟认为。

　　春江美庐今年以来已售出590套房源，是杨行板块成交量最大的项目之一，其中60平方米以下的小户型房源占据其中154套，均价为16229元/平方米，略高于15729元/平方米的杨行板块总体均价。

　　常发豪庭今年因“亏本销售”而受到市场关注，尽管如此，常发豪庭的均价达到13350元/平方米，高出安亭板块均价13.1%，而小户型房源的均价更是达到13476元/平方米。

　　金铭文博水景苑今年已售出342套房源，是闵行颛桥板块成交量最大的项目，其中小户型房源占据84套房源，均价为20161元/平方米，低于同板块的上海星河湾花园，但是高于万顺水原墅和都市富苑项目。事实上，10月至今，颛桥板块共成交85套60平方米以下的小户型，占全市45%，且基本全部被金铭文博水景苑所垄断，该项目主推51-93平方米一至两房，均价21500元/平方米。目前颛桥板块内以高端别墅区供应为主，迷你小户型稀缺也是促使其项目销售较快的原因。该类户型2万元出头的单价，在板块公寓价格中属于高位。

　　陆骑麟认为，小户型房源价格会普遍高于区域内同质房源的中等户型，不过售价仍低于大户型或者大平层房源，由于开发小户型房源成本会高于其他类型的房源，但利润并不比其他户型高，特别是在限购的背景下，一张“房票”使原本想阶梯置业的首次置业者选择“一步到位”购买较大户型，虽然小户型需求仍旧存在，但开发商普遍不愿意建造小户型房源，造成了市面上小户型住宅房源的极度稀缺。

　　“但只要有小户型供应的地方，成交普遍较好。”锦和投资集团品牌总监沙立松告诉记者，目前小户型的市场供求都非常稀缺是市场共识，因此只要其房价与市场价契合或略高于市场价，市场成交都是非常好的。比如长寿路的上清佳苑、宝山荣域旁的东方丽都，还有此前远洋、新城的小户型产品，天居玲珑湾等项目小户型成交都非常好，只要有产品出来，市场成交就非常好。新上市的小户型产品的稀缺导致供求关系畸变，很多小户型产品根本不用开盘，开发商内部就已经消化一空，市场需求相对于稀缺的供应而言要强劲得多，相对于区域类其他类型的产品，60平方米以下户型商品住房的成交速度明显占据优势。

　　小户型房源从来不缺少市场，二手房市场的小户型成交情况看，就足以表明小户型的购房者还是大有人在。

　　德佑地产研究数据显示，今年1-10月，全市面积低于60平方米的二手公寓共计成交51335套，占到全市二手公寓成交总套数的36%，而在外环以内的区域，60平方米以下的二手小户型公寓，更是占到了二手公寓总成交套数的43.5%。由于低总价的优势，小户型房源仍将是二手房市场上重要的组成部分。

　　开发商没“激情”

　　德佑地产市场研究部从小户型商品住宅历年的成交走势来分析，2006-2008年，60平方米以下小户型成交量尚能维持在每年20万平方米上下，在2009年达到32万平方米的高点后，全市小户型成交量迅速下跌至2010年8.9万平方米的低位，并且在最近两年有进一步下滑的趋势。今年至今，全市小户型商品住宅成交量仅5.4万平方米，可以肯定，今年小户型市场供求将创造历史新低。

　　“限购政策带来的人们对购房‘一步到位’的需求增长量加大。”许之静认为，小户型最多只能满足小两口的居住需求，而对于需要三代同堂或者是追求舒适型生活的购房家庭来说，长期执行限购的政策基调，给买方在购买次数上做了限定，因此，他们只能在单次购买的面积上考虑加大，做到“一步到位”。而对于60平方米以下的小户型，商品房项目只能做到一房或者是通过附赠一些入户花园面积，多设计一个小书房，总体来说，一个卧室设计的住宅的受众面越来越小。

　　“近年来的土地供应情况也造成了小户型的日渐稀缺。”沙立松告诉记者，受商品住宅供地稀缺的影响，上海近年来容积率1.5以下的多层住宅极度稀缺，客观上造成60平方米以下小户型产品的实际得房率低下，户型性价比不高，也进一步限制了60平方米以下小户型的新增供应。

　　“从开发层面来讲，三个方面导致开发商对小户型产品建设没有积极性。”陆骑麟分析，开发商建造中大户型房源相比小户型房源有更大的利润空间。首先，中大户型房源更能体现品质感，单位面积的均价更高，且有利于开发商品牌的打造；其次，在同等容积率的情况下，建造中大户型房源所需的隔墙较少，显然能节约不少建筑成本；此外，中大户型房源的购买者相对经济实力充足，而小户型房源的购买者购买能力有限，对价格十分敏感，有损于开发商的利润空间。

　　沙立松补充，上海的保障性住房建设供应量不断放大，虽然受惠群体主要集中于上海的中低收入人群，但伴随着受惠人群的扩大，上海本地市场对于小户型的需求将受到影响，也同步影响开发企业的产品规划。

　　目前，无论是刚需客户还是改善型客户都会放大自己的住房需求，追求一步到位，购买“n+1”类型的产品，防止将来可能出现的购买二套房尴尬。

　　市中心小户型更稀有

　　“从环线分布来看，小户型商品住宅存量主要分布在外围区域，在中环以内区域，存量仅有128套。”陆骑麟预测，“未来，市场的一手小户型房源存在绝迹的趋势。”

　　他的理由是，目前市场上存有的小户型主要是和前期出台的“70/90”政策相关，购房者和开发商都认为90平方米以下就是小户型房源，直接促使开发商新建的商品住宅面积的最低配置为90平方米。而大量的60平方米以下的房源都变成了保障房的建设目标，随着保障房建设的深入，覆盖面积的广泛以及申请门槛的降低，商品房、保障房“双轨制”促使未来市场上的可售小户型商品房面临绝迹。

　　沙立松分析认为，未来短期内，70年产权的商品住房小户型在中内环以内可能会更加稀缺，但因为市场实质需求的存在，比如养老需求、父母与子女在同一小区或邻近小区就近居住的小户型需求，以及将来限购政策可能退出，新上海人重新激发梯度消费的需求等等，未来60平方米以下小户型的生存土壤依然存在。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年11月29日