德佑数据显示，目前全市60平方米以下小户型房产大多为动迁配套房和商业、办公类物业，其中小户型动迁配套房存量达到146.2万平方米，占据总面积的46.7%，而小户型的商业、办公类物业也占到了相当大的比例，值得关注的是小户型的商品公寓仅占到总量的2.6%。

　　近两年来，60平方米以下小户型的房源成交中，商办类物业的成交比例明显大了许多，最主要还是外环以外的酒店式办公拉动为主。目前市场上也形成了一种模式，开发商减少小户型住宅的建设，加大了酒店式办公开发，从而形成了市面上小户型物业的相对平衡。

　　目前在一手商品房市场上流通的小户型住房绝大多数为商业、办公产证的酒店式公寓。这类产品充斥于市场主要有如下原因。首先，在限购下，不少购房者失去了购买资格，转而将目光投向不受限购影响的商住类项目，并且这些小户型的商住类项目由于总价较低，确实在市场上存在一定的需求，对于一些想在上海立足的外地人士颇具吸引力。其次，商业地产项目的开发商具有时间长、操作复杂的特点。部分开发商急于回笼资金，便将地块上的商业、办公部分建成酒店式公寓，以快速回笼资金；再次，国内商业地产经验丰富的开发商较少，对于许多开发商而言，持有、运营商业地产项目具有很大难度，甚至有亏损之虞，还不如建成酒店式公寓散售。

　　此外，近几年上海新增商品房用地中商办用地占比极高。由于商业产权物业不在限购范围内，传统的商品住宅开发企业都把注意力投注在自己相对熟悉的酒店式公寓、SOHO类住宅市场。

　　不过，与去年市场上大量拎包入住、送装修的项目不同，今年由于供应量剧增，小户型开发企业更多的开始剥离装修、剥离很多增值项目，低价“裸奔”，以毛坯房依靠绝对低价拼市场。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年11月29日