近日，北京楼市“松绑”的传言，让社会再次聚焦楼市限购。对此，北京住建委迅速作出回应，辟谣称“北京补缴社保可获购房资格”情况不属实。 

　　距离2010年4月27日国务院出台“史上最严厉的调控政策”已有两年多时间，楼市限购一路备受争议，地产商任志强甚至将其称为“最烂政策”。而广州等一线城市楼价难被撼动，成交量稳中有升，楼市限购该何去何从?

　　楼市限购

　　一场拿房价没辙的“游戏”

　　限购一套房、二套首付五成、三套停贷、遏制炒房……对于2010年“横空出世”的这一系列楼市限购政策，两年多后，很多人或许已经对此习以为常。

　　国家指数研究院数据显示，10月份，全国100个城市的住宅均价为8768元/平方米，环比上涨0.17%，是自2012年6月止跌后第五个月环比上涨。

　　以广州为例，2010年1月1日至9月10日，广州全市住宅(不含公寓)网签成交套数为44803套，成交面积495.4万平方米，均价10889元/平方米。自2010年10月15日，广州出台了严格的限购政策，一年后(2011年1月1日至9月10日)广州全市住宅成交量仍然上涨了11.5%，至49968套，成交面积584.7万平方米，同时成交均价也上涨6.15%，至11559元/平方米。

　　行至2012年，即将迎来限购第二个周年，广州今年年初至9月10日的全市住宅成交量为58593套，较2011年和2010年分别增加了17.3%和30.8%，而该时间段全市住宅成交面积663.4万平方米，也相应增长。

　　尽管本轮楼市调控号称“史上最严”，但房价并未实质性下跌，究其原因，与调控期间各级政府推出的一些政策不无关系。最新一轮楼市调控开始至今，从中央到地方均出台过一些政策，有意或无意地促进了楼市的回暖。比如今年六七月份，在不到一个月时间内，央行两次降息，这令开发商欣喜若狂，潘石屹便在其微博中写道：“终于降息了，赶紧奔走相告吧。”

　　饱受争议

　　楼市限购是“最烂政策”?

　　11月29日，华远地产董事长任志强表达了对楼市限购令的不满，称其为“最烂的政策”，或产生许多后遗症。“政府既想多卖地多拿钱，又不愿意给百姓涨工资，还奢望百姓都买得起房，那简直就是梦话。”任志强认为限购政策终将产生许多后遗症，“心肌梗死的时候，政府不是给你吃治心绞痛的药，而是打封闭，认为你不疼就行了，至于死不死都没关系。就好像现在的房价，只要不涨政府就满足了，至于大家买得起买不起都与其无关。”

　　住建部专家陈淮当即对任志强作出反驳，称限购令取得的成效显而易见，“当楼市价格猛涨，把发烧止住是必要措施。”

　　著名经济学家许小年用形象的比喻对限购政策进行了评价。他说：“首套房刚需，第二套投资，第三套投机?一天仨馒头刚需，第四个浪费，第五个囤积?一年五身衣服刚需，第六件显摆，第七件奢侈?一周一次房事刚需，第二次好色，第三次淫荡?刚需、柔需能准确定义吗?即使能定义，为什么和凭什么要限制、打击后者?自由选择是消费者不可剥夺的权利。”

　　局限性凸显

　　限购“一刀切”阻碍区域协调

　　中国社会科学院金融研究所党委书记、副所长王松奇教授表示，许多人都已看出“一刀切”式限购政策的局限性，既然如此，应该将“一刀切”式限购改成结构性限购，只瞄准一线城市房价过高的城市，对二线三线城市区别对待。

　　“中央控制房地产政策我是支持的，但中国情况与美国实际有区别。中国买房靠三代人的积蓄，刚性需求还是占较大比重。”王松奇表示。

　　目前实施的房地产调控政策，许多人都已看出“一刀切”式限购政策的局限性，既然如此，与其晚调整还不如早调整，将“一刀切”式限购改成结构性限购，只瞄准一线城市房价过高的城市，对二线三线城市区别对待，同时加大保障房的建设力度并开征房地产开发暴利税等新税种、加快房产税的试点进度。这样房地产市场就会出现良性升温，地方政府的土地出让金收入会明显增加，地方政府财政收入改善可支配资源价值增大又会增强银行系统的支持信心。

　　何去何从

　　治本之策亟须出台

　　中央政府出台调控政策之后，地方政府频频推出救市举措，试探楼市调控的底线，佛山、珠海等地都曾尝试过取消限购，芜湖推出救市举措，但这些政策都被中央叫停。也有一些城市的刺激楼市举措得到了中央的默许，比如扬州5月份推出的奖励买房政策。

　　有专家认为，楼市目前正处于深度博弈，一方面中央强调坚持调控不动摇，另一方面地方又频频推出刺激楼市的举措。在这样的博弈中，楼市继续稳中有升。近期调查显示，北京涨价盘数量不断增多，广州近一半被调查楼盘涨价，上海大多楼盘仍选择将价格维持在高位不变，以静制动。

　　事实上，自楼市调控以来，国务院领导要求“各级政府切实担责，巩固楼市调控成果”，坚持房地产调控政策不动摇。国务院也明确要求，要利用目前房地产市场相持的这段时间，抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策。

　　有关专家认为，这个“治本之策”主要包括3个方面，除了以房产税改革为主的税收调节机制外，另一个就是保障性住房比重的加速提升，第三个就是信贷调控制度的完善。“无论从哪个方面看，限购政策的退出都需要假以时日。”

　　楼市调控20年难言成功

　　1993年

　　调控政策上世纪90年代初我国首次出现房地产热。1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)。

　　调控效果经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。楼市的“硬着陆”给海南、北海等地留下大批烂尾楼，开发商纷纷卷款而逃，炒房者血本无归。

　　1998年

　　调控政策1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。

　　调控效果大大激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

　　2003年

　　调控政策2003年6月，中国人民银行下发121号文件，提高商业银行个人住房贷款政策，不再执行优惠住房利率规定。同年8月出台18号文件，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。

　　调控效果18号文件将“为70%-80%以上的家庭提供经济适用房”的政策调整为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。其对经济适用房的重新定性为后来个人、组织或群体利用住房改革政策寻租、非法获利埋下了隐患。

　　2005年

　　调控政策2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)，建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。

　　调控效果房价调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。

　　2010年

　　调控政策2010年4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。

　　调控效果目前调控尚未结束，由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂实况，“国十条”的威力未能完全释放。

上海科东房地产土地估价有限公司

2012年12月24日