2017年初，上海，北京等地先后出台针对“类住宅”项目的调控政策，导致城市此类项目销售量急剧下滑。近期，以广州为首，多地出台文件提出“商改租”似乎为商办类项目找到了新的出路。

        政策高压下商住项目可谓举步维艰，如今允许“商改租”，究其原因以上海为例，有业内人士分析，此前上海市在一些商办类项目的地块规划上存在欠妥的情况，导致商办类项目在该区域没有需求而无人问津，开发商只得转而开发“类住宅”，政府不能完全将此后果抛向市场，提出“商改租”也算是政府承担起部分责任，为此类地块寻找一个“出路”。

        值得注意的是，上海提出的“商改租”调控政策主要是针对企业而言，商办类项目的开发商可以将旗下物业转为自持，然后向住宅方向进行改造，但企业行为势必要受到政府监管。

        商改租不是想改就能改的。目前已出台“商改租”相关政策的上海、广州、佛山、南京等城市，其用语都十分谨慎，不仅要满足采光、通风、消防的各类要求，同时还需向有关部门申请。前提是开发商要先自持，再出租。其中，佛山就明确提出，“一旦‘商改租’，10年内不得转让”；南京也提出，“改建房屋将由房地产开发企业转为自持物业并用于出租，不得分割转让”，广州则称，“改建后的租赁住房不得销售”。

        “商改租”对于开发商而言，资金方面难以实现快速回流，回报周期长，压力大。而对于一二线房地产热点城市的租客来说，也未必是好消息。如果物业自持，开发商会想方设法通过提高租赁房屋品质、周边配套设施等手段提高房租，尽可能缓解资金回流压力。最近一年多国家和地方密集出台各类推进租赁市场发展的政策，目的在于增加租赁住房的供应量；降低租房阻力。“商改租”只是提高租赁住房供应的一个方式，近日出台的关于使用集体用地建造租赁住房的政策同样是为租赁市场提供增量。

        有关专家认为，商办类项目的存量时代已经到来，增量时代一去不返，后续无论租售，商办类项目都将进行长线运作。