一线城市成交量持续放大、价格不断走高，在引来人们对“房价失控”担忧的同时，也引来了人们升级楼市调控的呼声。 

　　升级调控呼声的背后，是这样一组火爆的数据：2013年1月百城住宅价格指数报告显示，1月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为9812元/平方米，较上年同期上涨1.2%，环比2012年12月上涨1.00%，这也是近两年来涨幅首次突破1%，该指数自2012年6月止跌后，已经连续第8个月环比上涨。报告显示，在纳入统计的全国100个城市中，有64个城市环比上涨，35个城市环比下跌，1个城市持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数减少8个，其中跌幅在1%以上的有21个；本月环比上涨的城市比上月增加7个，其中涨幅在1%以上的有38个，较上月增加12个。此外，报告还显示，一线城市中，北上广深四大城市均价全面上涨，环比涨幅均超过2%，大大“跑赢”百城平均价格指数上涨的速度。

　　房价上涨由点及面、房价涨幅不断升高，令市场各方神经紧绷。有报道称，今年3月全国“两会”召开前后，或将是调整楼市政策或升级楼市调控手段的重要政策窗口期。
　　
　　如箭在弦的楼市调控，如何调整和升级？是继续出台类似“国多少条”这样的全国“一刀切”的调控政策，还是根据楼市新变化、采取更具针对性的有差别化的调控政策，以使调控更加有的放矢？

　　当一线城市房价高歌猛进，而三四线城市房价危如累卵、房地产泡沫面临破裂风险时，答案不言自明：差别化调控应是楼市调控政策的新取向。

　　当今的中国房地产市场，早已没有了那种价值尚未挖掘的类似计划分房时代的住房。事实上，住房分配货币化、市场化和商品化以来，房价经历了从价值压抑到价值发现，直至疯狂炒作下价格泡沫横流的发展历程。如今，环顾四周、放眼全国，房价早已高处不胜寒。在这样的背景下，各地楼市开始分化，针对不同地区不同房价走势，采取差别化调控，应成为新形势下楼市调控政策出台的基本思路和取向。

　　采取怎样的差别化调控政策，才能促进房地产市场健康发展？

　　首先要注意调控对象的差别化。就全国而言，目前房价涨势最为迅猛的是一线城市房价，因此，当务之急是出台专门针对一线城市楼市的调控政策，稳定市场预期，防止某些地产大佬所预言的房价暴涨预期变成现实，进而加剧房地产贷款风险；就一线城市而言，由于不同城区区位优势不同、房价涨幅不一，因此地方政府应采取差别化调控政策，遏制涨幅过快过大的城区房价，确保城市房价的总体稳定；同时，由于一线城市楼市目前基本上是由央企主导甚至垄断，因此，调控政策也应更多针对国资房企，以消除市场垄断者为牟取更多利益对房价施加的人为操纵和控制。

　　其次要注意调控手段的差别化。对于“高烧”不退的一线城市楼市，应加速推进房产税的实施，通过增加那些由“资源性客户”、贪腐官员、炒房族等人群构成的“房多多们”的住房持有成本，倒逼他们手中囤积的巨量空置房流入二手房市场，并辅之以增加土地和保障房供应等措施，多渠道增加一线城市供应，缓解供求矛盾，遏制房价过快上涨；对那些房价泡沫行将破裂的城市，则应采取柔性微调措施，在保持房价稳中有降的同时，促进楼市“软着陆”。

　　再次要注意调控时机的差别化。什么时机出台调控政策，各地楼市情况不同，出台时机也应综合研判、相机抉择。对于楼市过热的一线城市，应果断采取严厉调控措施，加码调控手段，以便未雨绸缪，防止房价暴涨甚至失控；对于跟风上涨的城市，应在严控投资和投机需求、严格执行既有调控措施的同时，通过适时调整契税等税收手段，引导市场预期；对于房价不涨反跌的城市，则应采取因地制宜的措施，在住建部等有关部门监督下，适当微调此前调控政策，减缓土地供应，通过时间消化楼市库存，以维护当地楼市稳定。

　　10多年的楼市牛市行情进展到目前，“一刀切”调控政策早已过时。在复杂的利益博弈和楼市走势下，应在全国住房信息联网提供的基础信息的基础上，采取更能体现调控艺术和智慧的差别化调控手段，遏制房价上涨，确保楼市健康稳定发展。

上海科东房地产土地估价有限公司

2013年2月16日